Investir en loi Malraux

C'est jusqu'à 30% de réduction d'impôt pour les immeubles implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé.

La loi Malraux a pour objectif la conservation du patrimoine. Principe : les contribuables domiciliés en France investissent dans des immeubles anciens protégés à restaurer et en contrepartie, ils bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu, en proportion des dépenses engendrées par la restauration complète de l'immeublé bâti.

A noter que selon la loi de Finances pour 2013 votée et publiée au Journal Officiel en décembre 2012, le dispositif Malraux est exclu du plafonnement des niches fiscales.

Les immeubles concernés par la loi Malraux

L'immeuble doit être situé en secteur sauvegardé :

  • dans un quartier « dégradé »,
  • dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP),
  • ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Le droit à la réduction d’impôt s’ouvre lorsque la restauration de l’immeuble est déclarée d’utilité publique ou lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé a été approuvé.

L’immeuble bâti doit être par définition :

  • un local d’habitation,
  • un local destiné originellement à l’habitation et réaffecté à nouveau à cet usage,
  • ou un local dédié antérieurement ou actuellement à un autre usage que l’habitation, mais dont le produit de la location imposé rentre dans la catégorie des revenus fonciers.

Attention, la réduction d’impôt ne s’applique pas dans 2 cas précis :

  • si l’immeuble a fait l’objet d’un démembrement de propriété,
  • et si les dépenses liées à l’immeuble sont réalisées par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.

Les dépenses éligibles à la réduction d'impôt

On ne peut retenir que les dépenses supportées à compter de la date de délivrance du permis de construire, ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et ce jusqu' au 31 décembre de la troisième année.

On peut, par conséquent, bénéficier de cet avantage fiscal pendant 4 ans. Ce délai peut être prolongé si les travaux sont interrompus ou ralentis par fait de force majeure.

Précision : la réduction d'impôt est calculée sur les dépenses supportées, après déduction des subventions reçues.

Les différents types de dépenses éligibles à la Loi Malraux :

  • Charges foncières de droit commun :
    • les dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire,
    • les primes d'assurance,
    • les dépenses d'améliorations des locaux d’habitation, exceptés les frais liés à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement,
    • et les frais de gestion de l'immeuble.
    • D’autres charges peuvent être prises en considération comme les dépenses d’amélioration liées aux locaux professionnels et commerciaux en vue de la protection contre les effets de l’amiante ou de faciliter l’accès aux handicapés ou les impositions perçues par les collectivités territoriales ou par certains établissements publics.
  • Charges spécifiques :
    • les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration,
    • les travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique, en relation avec le caractère protégé de la zone où se situe l’immeuble,
    • et la fraction des provisions versées par le propriétaire pour les dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant employé par le syndic de la copropriété pour le paiement de ces dépenses.

A noter : si les dépenses de travaux sont prévues dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le montant des travaux à déclarer doit correspondre au prix des travaux prévu dans ce même contrat et inscrit selon un échancier à destination de l’acquéreur.

Les engagements à respecter dans le cadre de la loi Malraux

Le propriétaire (acquéreur ou société propriétaire) doit prendre l'engagement de louer le bien immobilier nu pendant 9 ans, et ce dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux de restauration de l'immeuble (usage de résidence principale du locataire).

Si l’immeuble loué est affecté à un autre usage que celui de l’habitation, le propriétaire a aussi l’obligation de louer pendant 9 ans.

La location ne peut en aucun cas profiter à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou à un descendant du propriétaire. Il en est de même pour l’associé de la société propriétaire de l’immeuble.

Les taux de réduction en loi Malraux

Le taux de réduction est variable selon le périmètre où se situe l'immeuble. Si vous avez investi en loi Malraux en 2012 (acte notarial), ils sont de :

  • 22% pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural ou une AVAP,
  • et 30% pour les immeubles implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé.

Principe : Les charges et dépenses liées à la restauration sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.

Nb : Si la location du bien prenait fin inopinément ou si le bien faisait l’objet d’un démembrement de propriété, la réduction d’impôt perçue pendant l’année en cours devra alors être rendue.

Question fréquente sur l'investissement Malraux


Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.


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