Guide pour investir en location meublée

Ce guide vise à permettre à ses lecteurs de comprendre les avantages et les possibilités en matière d’investissement dans le secteur de la location meublée. Il faut bien comprendre que réaliser ce type d’opération se prépare et s’anticipe, de préférence en suivant les préconisations d’un spécialiste avisé.

Comprendre la location meublée

De nombreuses solutions d’investissement sont disponibles et l’arbitrage n’est pas toujours aisé. Qu’il s’agisse de placements boursiers, d’immobilier, de livrets d’épargne, d’actions ou d’assurances-vie, la variété est de mise.

C’est en adaptant sa stratégie patrimoniale au contexte actuel que l’on peut optimiser les rendements et la fiscalité. Et pour cette raison le statut de Loueur en Meublé offre une stratégie tout à fait pertinente.

Il s’agit d’une heureuse combinaison entre une rentabilité élevée du bien immobilier et une imposition très avantageuse. Cela permet de se constituer un patrimoine qui génère des revenus complémentaires.

Principe de fonctionnement d’une résidence de tourisme

Les différents types de biens de la location meublée

Il existe différents secteurs concernés par la location meublée. Ils ont leurs caractéristiques propres et le choix doit être réfléchi et adapté.

Les résidences étudiantes

Résidence étudiante à Nantes "La Rivière"

Selon le ministère de l’Enseignement supérieur, la demande en matière de logements étudiants est 5,7 fois plus élevée que l’offre.

Chaque année  1,4 millions d’étudiants quitte la cellule familiale et cherchent à se loger.

680 000 logements seraient nécessaires pour combler la demande actuelle or il n’en existe que 340 000 à ce jour.

Et c’est bien cette demande croissante et inexorable qui garantit à l’investisseur la solidité et l’engagement dans la durée de son  investissement.

"La Rivière", localisée près des grandes écoles et du campus Nantais de 24 000 étudiants, offre un rendement de 4% HT/HT (Hors Taxes/Hors Taxes). L’expertise du gestionnaire et le coût maîtrisé des  enveloppes (à partir de 63 500€) en font un choix patrimonial avisé.

Les résidences de tourisme et de tourisme d’affaires

La France occupe la première place en ce qui concerne la fréquentation touristique. L’OMC (Organisation Mondiale du Commerce) prévoit plus de 106 millions de touristes étrangers par an en 2020. Cela représente 7,3% du PIB pour une consommation intérieure de 149 milliards d’euros.

Ainsi, 17 millions de touristes sont accueillis tous les ans ce qui génère un chiffre d'affaires de 3,3 milliards d'euros. La diversité des sites et des services permet de répondre aux besoins de chacun.

Le développement constant du tourisme français et son rôle économique rendent le marché des résidences de tourisme sécurisé et prévisible.

Résidence de  tourisme à La Plagne (73) : « Front de Neige »

Un site attractif bien placé dans un espace skiable se combine avec des prestations de haute qualité. Cela amène un rendement de 4,1%  HT/HT (Hors Taxes/Hors Taxes), sans oublier que l’investisseur peut également opter pour une des formules d’occupation.

A partir de 103 200€, les tarifs restent très attractifs. 

Résidence de  tourisme d’affaires à Vélizy-Villacoublay (78) : Park et Suites  Prestige »

Situé dans l’ouest de Paris, le grand pôle d’activité de Vélizy est en plein changement, des habitations avec leurs commerces de proximité se mêlent aux activités tertiaires. Le gestionnaire assure des prestations de grande qualité tant au niveau du cadre que des services proposés.

Le rendement est de 4% HT/HT, ce qui est particulièrement élevé en région parisienne.

Les résidences Seniors

Selon une projection de l’Insee, le nombre de personnes de 60 ans et plus augmentera de 10,4 millions d’ici 2060, soit une hausse de 80%. A cette date, un Français sur trois aura plus de 60 ans. Cela conduit naturellement à une augmentation corrélée de la demande en structures dédiées aux seniors. L’offre actuelle ne répond d’ailleurs qu’à 10% de la demande.

Résidence Senior  à Levallois-Perret (92) : « Montana »

Pour répondre à ces nouveaux besoins, les résidences seniors lient services et qualité de l’immobilier. Cela assure à l’investisseur de réunir les avantages d’un achat immobilier classique avec ceux d’un marché dédié en plein essor.

Ce quartier résidentiel attractif se situe dans un emplacement prisé. Soulignons le haut standing et les équipements de grande qualité. De plus, la gestion Montana, filiale du groupe Steva, garantit le savoir-faire d’un des exploitants les mieux classés du marché.  Enfin, le rendement de 4% rend ce bien particulièrement performant sur le secteur parisien.

Les résidences EHPAD

Le dynamisme de ce marché est dû au déficit de lits en Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes. En effet, on compte actuellement 89 lits pour 1000 personnes dépendantes. En 2060, les plus de 75 ans seront 17,3 millions contre 6,5 millions aujourd’hui.

résidence EHPAD à  Castagnary (Paris – 15è)

500 000 places supplémentaires seront nécessaires pour l’accueil des patients d’ici 2025. Il y a donc urgence et les pouvoirs publics encadrent fortement ce marché, afin de répondre à des exigences de qualité et de prestations. Pour autant, ces éléments sont clairement définis et tout cela donne un marché des résidences EHPAD très lisible et stable.

Au cœur de Paris, de tels biens sont rares. Celui-ci s’insère dans un grand projet incluant EHPAD, habitations et grand jardin public. C’est Orpéa, un des grands de la prise en charge de la dépendance en Europe, qui assure la gestion. Le rendement est de 4%, ce qui est très performant pour Paris.

Les conditions à remplir pour devenir loueur en meublé

Le mobilier requis doit être suffisant pour répondre aux besoins essentiels du locataire. Il doit pouvoir y vivre après  avoir installé ses seuls effets personnels. Selon la cible de population, des aménagements pourront être nécessaires.

Afin de bénéficier du remboursement de la TVA par le Trésor Public, l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :

  • Petit déjeuner
  • Réception de la clientèle
  • Entretien et nettoyage régulier des locaux
  • Fourniture du linge de maison

Service petit déjeuner
Service réception
Service Entretien
Service linge de maison

Une gestion facilitée par le travail d’un professionnel

Un professionnel de la location auprès des particuliers gère et entretient le logement.

En gage de sécurité et de protection un bail commercial de 9 ans au minimum est signé entre le propriétaire et le gestionnaire. Il décrit les obligations et contreparties de chacun.

En cas de vacance et de carence de locataire, l’exploitant prend en compte les aléas locatifs.

Le propriétaire reçoit un loyer trimestriellement pour rémunérer la mise à disposition du bien. Les charges peuvent varier selon le type de résidence et selon le contrat lui-même.

L’exploitant prend à sa charge les frais d’entretien du bien tandis que le propriétaire s’occupe des travaux importants pour permettre au bien de conserver sa valeur.

Le choix du produit est donc tout aussi important que celui de l’exploitant dont le sérieux garantit la qualité de l’investissement.

Pourquoi investir dans la location meublée ?

Acquérir un bien immobilier équipé de meubles afin de le mettre en location permet avant tout de s’offrir un réel confort de gestion puisque la mise en location est prise en charge par un professionnel, dit « gestionnaire » ou « exploitant ». La location se fait dans un secteur d’activité donné, au sein d’une résidence de services.

Investir dans la location meublée vous permet de profiter des avantages d’un support immobilier tout en bénéficiant du confort offert par l’exploitation d’un professionnel.

Maîtrise du budget

Les loyers sont définis dans le cadre du bail commercial de telle sorte qu’il est aisé de planifier précisément sa trésorerie. De plus, le remboursement de la TVA permet de limiter le montant emprunté.

Une grande résistance face aux perturbations économiques

La Location Meublée support performant fiscalement

L’immobilier est un actif résilient dans le sens où il conserve sa valeur dans le temps du fait qu’il réponde à un besoin primaire, le logement. En cas de crise, ce support peut être légèrement impacté par les crises économiques mais, la valeur du bien continue de progresser.

Une grande performance de rendement

Le rendement moyen d’un investissement meublé oscille entre 4 et 5%. Il s’agit d’un rendement supérieur à celui proposé en immobilier locatif traditionnel.

Définir le rendement : rendement = loyer annuel/prix d’acquisition du bien

Une belle performance fiscale

Les revenus sont quasiment nets d’impôt. Il faut bien distinguer :

  • Les revenus (les loyers versés à l’investisseur par le gestionnaire)
  • Les charges (intérêts, taxe foncière, charges non récupérables)
  • Les amortissements (charges comptables)

Ilustration des performances fiscales

Le montant à déclarer aux services fiscaux

Fiscalité avantageuse

Les revenus issus de la location meublée bénéficient d’un traitement comptable et fiscal favorable. Comme les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans et que l’intégralité des charges d’exploitation est déductible des loyers, il est possible de générer un stock de charge à l’origine de la rente non fiscalisée. Ce stock permet une non fiscalisation des revenus de l’opération sur du très long terme. C’est donc à travers l’investissement meublé qu’on pourra générer des revenus dont la fiscalité sera très maîtrisée.

Un bouclier efficace contre l’inflation

Rempart contre l'inflation

L’inflation c’est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale, durable et auto-entretenue des prix des biens et des services.

Et comme les loyers perçus dans le cadre d’un investissement dans la location meublée sont indexés sur l’évolution des prix et évoluent à des rythmes proches de l’inflation, la perte du pouvoir d’achat est compensée.

La possibilité de récupérer la TVA

TVA récupérable

Cela n’est possible que dans le cas où l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence de services. Dans ce cas, le propriétaire peut récupérer l’intégralité de la TVA en l’appliquant sur les loyers.

Une revente facilitée

Marché de la revente favorable

Comme ce type de bien offre aux acquéreurs un revenu immédiat, le marché de la revente est en bonne santé. De plus, le cadre fiscal privilégié est transmis au nouvel acquéreur qui peut à son tour bénéficier d’un bien dont les revenus ne seront pas fiscalisés pendant plus de 20 ans.

Bénéficier d’un statut social

La Location Meublée est un levier patrimonial

La Location Meublée ouvre droit sous certaines conditions à :

  • Une couverture assurance maladie
  • Une assurance invalidité décès
  • Validation des trimestres retraite

Peuvent en bénéficier, les LMNP inscrits au RCS, les gérants majoritaires de SARL de famille et les Loueurs en Meublé Professionnels (LMP). Ce statut permet notamment à des chefs d’entreprise désireux de céder leur entreprise avant l’âge de départ en retraite de ne pas se retrouver sans couverture sociale et de continuer  à valider leurs trimestres de retraite.

Pour conclure, rappelons que la Location Meublée constitue un formidable outil de gestion du patrimoine. L’effort d’épargne est maîtrisé, il s’agit d’un actif résistant aux chocs économiques au rendement performant. L’effet de bouclier contre l’inflation, la performance fiscale et la revente facilitée font de cet actif une excellente solution patrimoniale. Enfin, les conditions avantageuses de transmission et la possibilité d’obtenir un statut social font de cet outil un levier patrimonial.

Vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée, contactez-nous via le formulaire ou demandez à être rappelé. Nous sommes à votre écoute pour comprendre vos véritables motivations afin de vous apporter des solutions personnalisées d'investissements.



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