Les dispositifs de défiscalisation
Nue propriété - démembrement
Réaliser un investissement immobilier en nue-propriété est un placement immobilier très attractif pour les personnes qui perçoivent des revenus fonciers et qui souhaitent réduire leur ISF.
Acheter un (ou plusieurs biens) immobilier neuf en démembrement permet en effet de ne le payer qu'environ 60% de sa valeur.
DEFINITION DE LA NUE PROPRIETE :
Nue-propriété : Désigne le fait de posséder les murs d'un bien. Par opposition, l'usufruit constitue le fait d'habiter le logement ou de le louer pour en percevoir des loyers. C'est donc le partage résultant du démembrement de propriété qui distingue la nue-propriété et l'usufruit.
FONCTIONNEMENT DE LA NUE-PROPRIETE :
L'achat de la nue-propriété se fait pour une durée de 15 à 20 ans.
C'est un bailleur institutionnel (appelé usufruitier) qui assure la location et l'entretien de votre bien immobilier.
A la fin du bail, vous récupérez gratuitement l'usufruit et devenez ainsi pleinement propriétaire de votre bien.
=> Pas de durée minimum de détention de la nue-propriété.
FINANCEMENT DE VOTRE ACHAT EN DEMEMBREMENT :
L'achat en démembrement du bien en nue-propriété peut être financé jusqu'à 100% par un prêt, amortissable ou in fine, ou en fonds propres.
Lorsque vous financez votre investissement immobilier par un prêt, vous pouvez déduire l'intégralité des intérêts d'emprunt sur vos autres revenus fonciers ou à venir. Vous bénéficiez ainsi d'une économie d'impôt : IRPP, CSG et CRDS.
L'USUFRUITIER :
Définition de l'usufruitier : Bénéficiaire des revenus d'une valeur mobilière, dont la nue propriété appartient à un autre.
L'usufruitier fait l'acquisition temporaire de l'usufruit pour une durée de 15 à 20 ans.
L'usufruitier :
- assure la location du bien immobilier dans le cadre de la convention PLS.
- supporte la totalité des charges locatives et taxes.
- assure l'entretien permanent de l'ensemble immobilier
- doit assurer la remise en état des parties communes et privatives à l'extinction de l'usufruit
Nous sélectionnons l'usufruitier sur sa solidité financière et son expérience de gestionnaire. C'est un bailleur institutionnel de premier plan.
LES AVANTAGES POUR L'INVESTISSEUR :
- Risque locatif nul (c'est l'usufruitier qui gère ce risque de location, de recouvrement des loyers et de vacance locative).
- Exonération de la taxe foncière (c'est l'usufruitier qui la paye).
- Aucun frais et charges de gestion, de travaux, d'entretien…
- Défiscalisation de votre ISF (en effet, le nu-propriétaire n'est pas imposé sur l'ISF). De plus, vous pouvez bénéficier d'une réduction votre son ISF, par la prise en compte de votre emprunt dans l'assiette de calcul de l'ISF.
- Une fiscalité avantageuse sur les revenus fonciers, la CSG, l'ISF, la taxe foncière et le régime des plus-values.
- Vous pouvez déduire les intérêts d'emprunts de vos autres revenus fonciers
- La nue-propriété ne subit aucune décote lors de la revente, puisque elle bénéficie du même contexte fiscal.
- La plus-value constatée intègre à tout moment l'évolution du marché et la durée écoulée de l'usufruit.
OBLIGATIONS EN DEMEMBREMENT :
Aucune obligation de durée minimale de détention de votre bien acquis en démembrement.
La nue-propriété est un droit réel immobilier librement cessible, indépendamment de l'usufruit, jusqu'à son terme contractuel.
Pas de pénalité ni de réintégration d'aucune sorte en cas de revente de la nue-propriété avant l'extinction de l'usufruit.
EXEMPLE D'ACHAT EN DEMEMBREMENT
Mr. ISF est imposé dans la tranche à 40%, il dispose de revenus fonciers à hauteur de 18.000 € nets et est imposé à l'ISF pour 900 K€.
Il décide d'acquérir via un crédit in-fine, un appartement de 200.000 € sur 15 ans.
Déduction des intérêts d'emprunt sur la période entrainant une économie d'impôt de 5.210 €/an (52,1% de 10 000 €), soit 78.150 € sur 15 ans.
Un Passif de 200.000 € (900 – 200 = 700 K€) permettant ainsi une exonération de l'ISF, soit sur 15 ans une économie d'ISF de 9.075 €.
(110. 000 x 0.55% = 605 x 15 = 9 075 €)
Textes de loi : article 8850 du code général des impôts.
=> Vous souhaitez un conseil pour votre investissement immobilier, contactez-nous, nos conseillers vous répondront dans les meilleurs délais.
Programmes immobiliers bénéficiant du dispositif : Nue propriété - démembrement (4 programmes neufs)
Liste des actualités du dispositif : Nue propriété - démembrement (4)
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