Processus d'achat en Espagne

Acheter en Espagne : Vous avez envie d’investir en Espagne pour profiter de plus de 300 jours de soleil par an, proche de la France, avec des prix attractifs ? Vous souhaitez un cadre et un rythme de vie qui vous correspondent, mais vous ne savez pas par où commencer ? Nous pouvons vous aider !

Si vous avez un projet immobilier de résidence principale, d’investissement ou de retraite en Espagne, les étapes clés ci-après sauront vous éclairer sur le processus d’achat de votre bien :

  • Démarches administratives : Vous devrez réaliser les démarches suivantes afin de formaliser votre achat dès que vous trouverez le logement idéal ! 

Obtention du NIE « Numéro d’Identification des Étrangers »

Vous devrez réaliser une demande de numéro NIE (« Número de Identificación de Extranjeros »). Ce numéro d’identification est utilisé sur toutes les demandes et documents. Il sera notamment important pour les démarches fiscales.

La demande du NIE peut se faire en Espagne dans les commissariats de police autorisés à émettre ce document. Elles pourront se faire également dans les consulats espagnols en France personnellement ou à travers une procuration notariée.

Pour l’attribution du NIE qui figurera sur tous les documents, vous devrez fournir notamment les pièces suivantes :

→ Formulaire EX15, dûment rempli et signé

→ Original et photocopie du passeport complet ou pièce d’identité en cours de validité

→ Communication des causes économiques, professionnelles ou sociales qui justifient la demande

Ouverture d’un compte bancaire

Vous devrez, une fois avoir obtenu votre NIE, ouvrir un compte bancaire en Espagne. C’est une démarche simple qui peut être réalisée rapidement et depuis la France.

Le compte bancaire est nécessaire pour certifier les moyens de paiement pour l’achat d’un bien immobilier, ainsi que pour le paiement des frais quotidiens du bien en Espagne.

Pour l’ouverture du compte bancaire, la banque vous demandera :

→ NIE

→ Passeport ou pièce d’identité en cours de validité

  • Recherche et achat en Espagne : Une fois que vous posséderez votre numéro NIE et votre compte bancaire en Espagne, vous serez prêts pour formaliser l’achat de votre bien.

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Signature du contrat d’arrhes (« arras »)

Une fois que vous aurez trouvé le bien qui vous correspond, vous réaliserez un contrat d’arrhes avec le vendeur du bien, c’est à dire un contrat à travers lequel vous concluez l’accord-cadre de la future vente, en indiquant par exemple la date de la réalisation de l’acte authentique de vente.

En Espagne, ce contrat d’arrhes implique un premier versement qui correspond généralement à 10% du prix du bien en tant qu’arrhes pénitentielles.

Si le vendeur ne respecte pas le contrat il sera dans l’obligation de vous verser le double du montant que vous aurez payé¹ .

Réalisation de l’acte authentique de vente

Vérifier la documentation du bien

Il sera important de demander et de vérifier certains documents concernant le bien choisi afin d’acheter en toute tranquillité.

 Il faut savoir que les notaires espagnols, à la différence des notaires français, ne sont pas tenus de procéder aux vérifications juridiques et urbanistiques du bien avant la vente. Il vous appartiendra donc de réaliser ces vérifications vous-même ou par l’intermédiaire d’un professionnel du secteur (conseiller, avocat…).

Pensez notamment à demander :

 Certificat d’hypothèque et les charges du bien pour vérifier qu’il est libre de dettes, ainsi qu’un certificat d’inscription du propriétaire du registre foncier pour vérifier qu’il possède bien le droit de vendre ce bien,

 Attestation déclarant que le propriétaire est à jour dans le paiement de ses factures d’électricité, d’eau et de gaz,

 Vérifier le montant des charges de copropriété ou encore, vérifiez que vous ne devrez pas faire face à des dépenses extraordinaires telles que, par exemple, contribuer au ravalement de la façade ou à la substitution de l’ascenseur de l’immeuble.

Pour la conclusion de cet acte authentique, le vendeur devra vous fournir la documentation prévue par la législation existante :Enfin, aussi bien vous que le vendeur du bien devrez comparaître devant le notaire afin de réaliser les formalités nécessaires à la conclusion de l’acte authentique d’achat du bien.

 Certificat d’habitabilité en vigueur (« cédula de habitabilidad »),

 Certificat d’efficacité énergétique en vigueur,

 Le certificat de la communauté des propriétaires selon lequel le bien est à jour dans le paiement des montants dus (charges de copropriété),

 Justificatif de paiement de la taxe foncière (« IBI » en Espagne) au cours des cinq dernières années.

C’est normalement à ce moment-là que le vendeur reçoit la totalité du montant de la vente. Le paiement devra s’effectuer à travers un chèque de banque émis par vos soins.

A cette étape importante, nos vendeurs et nos partenaires vous accompagneront au mieux.

Concernant la loi espagnole antiblanchiment de capitaux, elle permet un montant maximale en espèces de :

 2 500 Euros, pour un chef d’entreprise ou un professionnel,

 15 000 Euros, pour un particulier justifiant ne pas avoir son domicile fiscal en Espagne et n’agissant pas en tant que chef d’entreprise ou professionnel².

Les paiements en espèces supérieurs aux montants indiqués ci-dessus et ayant pour objectif de ne pas être déclarés au fisc espagnol sont illégaux. Le vendeur ne peut pas vous obliger à agir de manière illégale. 

Si vous ne disposez pas de la totalité du montant du bien, l’achat pourra s’effectuer par financement bancaire à travers la conclusion d’un crédit hypothécaire souvent dans la limite de 80 % de la valeur du bien définie par la banque.

En cas de financement bancaire, un représentant de l’entité bancaire sera présent à la conclusion de l’acte authentique devant le notaire. Ce dernier conclura de manière simultanée et dans un acte indépendant de celui de l’achat du bien, le crédit hypothécaire.

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Inscription dans le Registre Foncier

Il est très important d’inscrire le titre de propriété dans le Registre Foncier espagnol (Registro de la Propiedad) compétent par rapport à la région où il se trouve. Cela peut prendre de 2 à 4 mois.

L’inscription aura des effets juridiques à l’égard des tiers et vous octroiera plus de sécurité juridique.

Seuls les actes authentiques pourront être inscrits au Registre Foncier, ce pourquoi il est important de faire conclure l’acte de vente par un Notaire.

Communication à la Direction Générale du Cadastre

La déclaration doit être réalisée (formulaire 901-N) dans un délai de 2 mois à partir de la conclusion de l’acte authentique chez le Notaire.

Paiement des frais et impôts

Nécessaire pour l’inscription de l’acte authentique de vente dans le registre foncier espagnol.

Pour un logement neuf (premier transfert de propriété)

L’achat d’un bien immobilier neuf est soumis à la TVA (IVA en Espagne), qui est de 10 %.

En plus de la TVA, vous devrez aussi vous acquitter de la taxe sur les Actes Juridiques Documentés (AJD). L’assiette imposable sera déterminée par rapport à la région espagnole où se situe le bien ³ :

taxe sur les Actes Juridiques Documentés (AJD)

Pour un logement ancien

À partir du deuxième transfert le bien sera soumis à l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Le montant variera donc par rapport à la région espagnole où se situe le bien (entre 6 et 10%). À titre d’exemple, si vous achetez en Catalogne vous devrez payer 10% pour des biens allant jusqu’à 1M € (11% ensuite), dans un délai maximum de 30 jours à partir de la signature de l’acte authentique devant le notaire.

Par ailleurs, en plus de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), vous devrez vous acquitter de la taxe sur les Actes Juridiques Documentés (AJD), tout comme pour un logement neuf. L’assiette imposable sera déterminée, comme évoqué précédemment, par rapport à la région espagnole où se situe le bien.

Charges relatives à l'achat immobilier en Espagne

→ Honoraires du notaire (voir barème ci-dessous)

→ Honoraires du registre foncier (voir barème ci-dessous)

→ Impôts : TVA et AJD (logement neuf) ; ITP et AJD (logement ancien)

Crédit hypothécaire

→ Honoraires du notaire (voir barème ci-dessous)

→ Honoraires du registre foncier (voir barème ci-dessous)

→ Évaluation du bien par la banque

→ Assurances

Charges récurrentes du bien 

→ IBI (taxe foncière) - 1 fois par an

→ Charges de copropriété (facultatives, dépend du bien acheté)

Honoraires du notaire Espagne

Le barème précèdent est fixé par la loi espagnole et il est obligatoire pour tous les notaires espagnols. Ces derniers pourront cependant accorder une réduction jusqu’à 10 % sur leurs services.

Les honoraires des notaires espagnols sont, après les notaires portugais, les moins chers de l’Europe.

Honoraires du foncier Espagne Bonne installation et surtout profitez-en bien !Bravo ! Vous êtes arrivé à la fin du processus d’achat de votre bien en Espagne ! Que ce soit à la mer ou à la montagne, dans une ville ou un village, dans un appartement ou une maison, vous faites désormais partie de la grande famille des français qui décident d´investir pour profiter de la vie sous le soleil espagnol.

Rappel des 7 étapes vers l'Espagne

etapes processus d'achat espagne

¹Arts. 1454 et suivants Code Civil espagnol.

²Article 7.1.1 Ley 7/2012, de 29 de octubre.

³Variable par rapport à plusieurs facteurs: logement habituel, etc.