Location d'une résidence secondaire en Espagne

Louer une résidence secondaire en Espagne n'est pas sorcier !

Selon les dernières statistiques officielles du Notariat en Espagne, les français continuent à être dans le top 3 des acheteurs immobiliers dans le pays et représentent 9 % des achats immobiliers réalisés par des étrangers.

Cet engouement s’explique par la volonté d’un certain nombre de français d’acquérir un pied à terre en Espagne pour des vacances au soleil, mais aussi pour obtenir des revenus locatifs durant le reste de l’année. En effet, l’Espagne reste le deuxième pays le plus visité au monde après la France, ce qui garantit une demande de location touristique très importante.

Investir dans une résidence secondaire en Espagne peut donc s’avérer être un placement très intéressant. Dans cet article vous découvrirez tous ce que vous devez savoir avant d’envisager l’achat d’une résidence secondaire en Espagne dans le but d’obtenir des revenus locatifs.

⇒ Tout d’abord, vous devez trouver le bien qui vous correspond : mer ou montagne, quelle région ou ville ou encore quel quartier pour obtenir les meilleurs rendements locatifs ?

⇒ Ensuite vous devrez mettre votre bien en location.

Trois possibilités s’offrent à vous pour louer une résidence secondaire en Espagne :

Faire un bail d’habitation de longue durée (contrato de arrendamiento de vivienda).

Tout comme en France, le bail d’habitation a pour objectif la location d’un lieu pour faire état de résidence principale du locataire. La loi espagnole applicable au bail d’habitation est la LAU (« Ley de Arrendamientos Urbanos »).

Cependant, il existe une différence importante concernant ce bail d’habitation par rapport à la France, puisque en Espagne ce contrat ne possède pas de durée minimale (contre 3 ans minimum en France si le bailleur est un particulier).

Selon l’article 9.1 de la LAU, la durée du bail d’habitation en Espagne sera librement accordée entre les parties. Néanmoins, si le bail est inférieur à trois ans, à expiration il pourra être prolongé pour des annuités successives jusqu’à atteindre un minimum de trois ans, sauf si le locataire notifie au bailleur sa volonté d’y mettre fin avec un préavis de 30 jours.

Concernant le montant de la caution, elle devra être, comme en France, équivalente à 1 mois de loyer (article 36 LAU).

Faire un contrat de location saisonnière entre un mois et un an (arrendamiento de temporada), idéal si vous voulez profiter de votre bien quelques mois par an.

C’est dans l’article 3 et le titre III de la LAU que nous trouvons ce type de contrat en Espagne. Le bien immobilier ne sera alors pas considéré comme la résidence principale du locataire, mais comme une résidence temporaire pour diverses raisons (études, salariés en mutation pendant quelques mois, etc.).

La volonté des parties lors du contrat sera très importante puisqu’elle déterminera les différents aspects de ce type de location, à savoir la durée, le loyer, le renouvellement du bail…

La loi détermine uniquement le montant de la caution, qui doit être équivalente à 2 mensualités du loyer (article 36 LAU).

LA SÉLECTION DU LOCATAIRE 

En Espagne, comme en France, vous devez vérifier les capacités économiques des potentiels locataires de votre bien, en demandant par exemple une copie de ses trois derniers bulletins de paie, son contrat de travail, son dernier avis d’imposition ou encore à travers la demande d’un garant. La loi espagnole ne détermine pas les conditions exigibles aux locataires, le choix du locataire vous reviendra donc afin de louer votre bien en toute sérénité. Nos vendeurs seront ravis de vous orienter vers la typologie potentielle idéale de vos locataires.

Faire de la location touristique, égale ou inférieure à 31 jours

Depuis la réforme de la LAU en 2013, cette dernière ne régule plus la location saisonnière touristique. L’article 5 de la LAU exclut de la location saisonnière certains biens touristiques, à savoir :Faire de la location touristique, égale ou inférieure à 31 jours, très en vogue en ce moment aussi bien en France qu’en Espagne.   

⇒ Affectant à la totalité d'un logement meublé et équipé, pour être utilisé en l’état,

⇒ Commercialisés et publiés dans des chaines et sites web d’offre touristique,

⇒ À but lucratif,

⇒ Qui soient soumis à un régime spécifique.

Ainsi, la location saisonnière touristique n’est pas réglementée à niveau national mais à niveau régional. À travers la réforme mentionnée précédemment en 2013, le gouvernement espagnol a délégué dans chaque région la réglementation de ce type de location.

COMMUNAUTÉS AUTONOMES ESPAGNOLES

L’Espagne possède 17 régions appelées « communautés autonomes », dirigées par leurs propres gouvernements, qui profitent d’une certaine autonomie sur des sujets délégués par le gouvernement central espagnol, comme la création de lois pour certains sujets comme par exemple en matière de tourisme, ou dans le cas qui nous concerne, la location touristique.

 

Chaque communauté autonome possède donc des critères différents pour permettre aux propriétaires des biens de les mettre en location touristique.Chaque communauté autonome possède donc des critères différents pour permettre aux propriétaires des biens de les mettre en location touristique.

L’objectif de ces normes est de faire face à la forte croissance des plateformes de location touristiques telles que Airbnb, ou encore mettre en place un système qui garantisse la qualité du tourisme en Espagne.

Les normes pour louer une résidence secondaire en Espagne

Ci-dessous un rapide aperçu des normes concernant ce sujet dans deux des régions touristiques phares en Espagne, à savoir la Catalogne et la Communauté Valencienne :

Catalogne :

Les logements à usage touristique sont considérés comme des entreprises de ce secteur. La licence d’usage touristique du logement est accordée par la mairie de la commune où le logement est situé, par rapport à un certain nombre de critères et obligations que le logement doit remplir.

Si le logement ne dispose pas d’une licence à usage touristique, ce type de location est interdit par la mairie.

À ce jour, la région catalane est la plus active dans le contrôle du respect des lois concernant les logements à usage touristique et dans l’application de sanctions.

BARCELONE

Dans le cas particulier de Barcelone, à partir du 6 mars 2017, la mairie de la ville a mis en place la PEUAT (« Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos ») , une norme pour réglementer l’implantation et la gestion de logements touristiques (hôtels, pensions, et appartements touristiques).

Pour cela, la mairie a divisé la ville en 4 zones avec une régulation propre à chaque zone, au-delà des conditions communes au niveau de la ville établies par la PEUAT. Chacune de ces zones détermine, entre autres, la distribution des logements touristiques dans son territoire ou le rapport entre le nombre de licences accordées et la population résidente actuellement. 

La PEUAT a mis en place le critère de croissance zéro des licences VUT (logements à usage touristique) dans toute la ville pour éviter une concentration excessive et garantir une distribution territoriale équilibrée. En cas de cessation d’une VUT dans une zone surchargée de logements touristiques, la mairie accordera une nouvelle VUT dans une zone moins chargée et qui autorise la création de nouvelles VUT en cas de cessation d’une VUT dans une zone surchargée.

L’objectif de la PEUAT est de soulager la pression touristique existante dans certaines zones de la ville, et de répondre à la demande des barcelonnais vis-à-vis des phénomènes causés par la croissance démesurée du tourisme de la ville. Le mois de juin 2017 la marie de Barcelone a infligé une amende de 600.000 € à Airbnb pour la publication dans ladite plateforme de logements à usage touristique sans licence.

Communauté Valencienne :

Comme en Catalogne, dans cette communauté autonome les logements à usage touristique sont considérés comme des entreprises du secteur et la location sans licence touristique est interdite. Il est nécessaire d’inscrire le logement touristique dans le Registre du Tourisme, à travers la réalisation d’une déclaration responsable, afin d’obtenir le numéro d’enregistrement du bien, permettant, entre autres, de réaliser la publicité du bien en tant que touristique sur Internet.

Lors de cette démarche le bien se voit attribuer également une catégorie (standard, première ou supérieure) qui devra apparaître également sur les annonces du bien.

En ce qui concerne les locataires, le propriétaire ou la personne chargée de la gestion locative du bien immobilier touristique devra remplir et transmettre un formulaire officiel aux services de police pour leur permettre le contrôle des locataires.

Enfin, il faudra s’informer des normes particulières mises en place dans chaque région espagnole avant d’envisager l’achat d’un bien en Espagne pour obtenir des revenus de location touristique.

Si vous avez des questions concernant l’imposition de vos revenus immobiliers en Espagne lisez notre article dédié à ce sujet.

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