Questions fréquentes sur l'investissement / la défiscalisation

Voici une sélection de questions fréquemment posées par nos clients investisseurs.

Une grande force de Peterson.fr est notre capacité à coller aux préoccupations de nos clients, à vous écouter, à comprendre vos véritables motivations pour vous apporter des réponses et des infos personnalisées.

Vous pouvez consulter les questions/réponses ci-dessous et nous contacter pour poser votre question.

Questions

  1. Quelles sont les différentes étapes lors de l’achat d’un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ?
  2. A qui s’adresse la Loi Malraux ?
  3. Je travaille à l’étranger, je gagne 10 000 €/ mois mais je ne suis pas fiscalisé en France, y a-t-il un investissement que je puisse réaliser en France ?
  4. Comment calculer son loyer en loi PINEL ?
  5. Est-ce que le prix promoteur du bien inclut votre commission, ou l'acquéreur doit il payer un pourcentage en plus ?
  6. Ai-je le droit de louer mon appartement acheté en PINEL à mes parents ou à mes enfants ?
  7. Quel est le document qui fait foi pour déterminer la date d’achat d’un bien en PINEL ?
  8. J’équipe mon appartement acheté dans le cadre d’un investissement en PINEL d’une cuisine aménagée. Puis-je l’ajouter au prix de revient de l’appartement pour la déduction fiscale ?
  9. Comment déclarer mes revenus foncier avec du PINEL ?
  10. Comment défiscaliser des revenus gagnés à l'étranger ?
  11. Quelles sont les sanctions fiscales si l'appartement reste non loué en investissement PINEL ?
  12. Comment calculer la surface de location de mon appartement + sa terrasse en PINEL ?
  13. Dans le cas de l'acquisition d'un appartement en PINEL avec jardin privatif, terrasse de 10 m² et deux parkings couverts boxés, peut-on inclure la surface du parking ?
  14. Calcul de la surface des annexes dans le cadre de la loi PINEL, est-ce qu'un rez-de-jardin carrelé entre en compte pour le calcul des annexes ?

Réponses

1 - Quelles sont les différentes étapes lors de l’achat d’un bien en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) ?

Il y a 8 grandes étapes qui jalonnent l’achat d’un bien en VEFA :

  1. La signature de votre contrat de réservation :
    Le promoteur fournit les plans et une description sommaire du logement ainsi que les conditions particulières (prix, notaire, numéro de permis de construire, architecte, délai de réalisation de la vente, date de livraison). Vous versez un dépôt de garantie égal à 5% maximum du prix de vente prévisionnel du logement.
  2. La réception de votre contrat de réservation :
    Vous avez 10 jours après la date de réception pour accepter ou vous rétracter. En cas de rétraction, vous devez le faire savoir par LR/AR.
  3. Le financement du bien :
    Vous devez faire une demande de financement de votre projet dans les 15 jours qui suivent la réception du contrat de réservation auprès d’un organisme bancaire, dans la mesure où vous financez le bien à l’aide d’un prêt.
  4. L’offre de prêt :
    A réception de l’offre de prêt, vous devez la transmettre au notaire afin qu’il puisse l’inclure dans la rédaction de l’acte.
  5. La réception du projet d’acte définitif :
    Vous recevez le projet d’acte de la part du notaire, environ 1 mois avant sa signature. Après contrôle des éléments du projet, vous devez prendre RV chez le notaire pour la signature de l’acte définitif.
  6. La signature du contrat définitif :
    Vous devenez propriétaire de votre logement, mais vous n’en avez pas encore la jouissance.
  7. La construction de votre logement :
    Vous effectuez des paiements échelonnés (en pourcentage du prix).
    Au fur et à mesure de l’évolution de la construction.
  8. La Livraison de votre logement, 3 cas de figure se présentent :
    1. Vous acceptez la livraison :
      • Signature du procès-verbal de livraison sans réserve,
      • Paiement du solde,
      • Remise des clefs.
    2. Vous acceptez la livraison, mais formulez des réserves :
      • Constat de certaines défectuosités ou dysfonctionnements des équipements ne vous empêchant pas d’habiter les lieux,
      • Signalement de ces problèmes (vices apparents) dans le procès-verbal de livraison,
      • Paiement du solde,
      • Le promoteur s’engage à réparer les défectuosités dans le mois qui suit la réception,
      • Le promoteur vous remet les clefs.
    3. Vous refusez la livraison
      • Vous constatez de graves malfaçons vous empêchant d’habiter votre logement et nécessitant des travaux complémentaires,
      • Vous faites signer au promoteur un procès-verbal constatant le refus de livraison,
      • Paiement du solde,
      • Un nouveau rendez-vous devra être fixé ultérieurement.

2 - A qui s’adresse la Loi Malraux ?

La loi Malraux s’adresse à tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier situé dans un périmètre dit sauvegardé et qui font des travaux de restauration. Dans la majorité des cas, l’investissement en Loi Malraux s’adresse aux personnes ayant une fiscalité importante.

Portant le nom du Ministre qui l’a fait voter en 1962, la loi Malraux vous permet de participer à la restauration de biens situés soit dans un secteur sauvegardé, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), tout en bénéficiant d’avantages fiscaux incitatifs. Le dispositif Malraux consiste en une réduction d’impôt sur les travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € par an (22 % dans les ZPPAUP et 30 % dans les Secteurs sauvegardés).

La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Depuis 2013, la réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux est exclue du champ d’application du plafonnement des niches fiscales.

3 - Je travaille à l’étranger, je gagne 10 000 €/ mois mais je ne suis pas fiscalisé en France, y a-t-il un investissement que je puisse réaliser en France ?

Dans ce cas, nous vous préconisons d’investir dans une résidence service, qu’elle soit destinée au tourisme, aux étudiants, aux actifs ou aux personnes âgées, selon votre sensibilité. La location sera confiée à un professionnel dans le cadre d’un bail commercial de 9 à 11 ans renouvelable.

La première économie d’impôt sera la récupération de la TVA. De plus, vous vous constituerez ainsi un revenu complémentaire défiscalisé totalement ou partiellement, que vous restiez expatrié ou non. C’est la formule du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

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4 - Comment calculer son loyer en loi PINEL ?

Pour calculer un loyer en Loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/Surface utile). Le coefficient est ensuite arrondi à la décimale la plus proche et ne peut pas dépasser 1,2. On multiplie ensuite le résultat obtenu en fonction du plafond de la zone où se situe le logement. La surface à prendre en compte est la partie habitable du logement. Il s’agit de la surface au sol après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les annexes sont celles réservées à l'usage exclusif du locataire et d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m (plafonnées à 8 m²). Les garages et parkings en sont, en principe, exclus.

Formule : [Surface habitable + (Annexes/2)] x Plafond au m² de la zone x Coefficient multiplicateur

Exemple :

  • Loi Pinel
  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/50) = 1,1
  • Logement en zone B1 (10,07 €/m² selon les plafonds loi Pinel 2016)
  • Surface habitable : 50 m²
  • Terrasse : 20 m²
  • Loyer = (50 + 8) x 10,07 x 1,1 = 642,46 € par mois

5 - Est-ce que le prix promoteur du bien inclut votre commission, ou l'acquéreur doit-il payer un pourcentage en plus ?

L’acquéreur achète son bien immobilier au « prix direct promoteur ». C’est un engagement que nous prenons. Il est inscrit dans notre charte qualité. Il n’y a donc aucun surcoût en achetant avec Peterson.fr. Le futur acquéreur devra simplement prévoir les frais de notaire liés à l’acquisition ainsi que les frais liés à son emprunt bancaire.

6 - Ai-je le droit de louer mon appartement acheté en PINEL à mes parents ou à mes enfants ?

Oui, c’est une des nouveautés de la loi Pinel par rapport au dispositif Duflot. Pour les investissements Pinel réalisés à compter du 1er janvier 2015, il est possible de louer votre bien à vos ascendants et/ou descendants s’ils respectent les conditions du dispositif Pinel (Paiement d’un loyer, respect du plafond de ressources, etc.) et ne sont pas membres de votre foyer fiscal.

7 - Quel est le document qui fait foi pour déterminer la date d’achat d’un bien en Scellier (et donc définir le taux de réduction pour un investissement Scellier ?

Le document à prendre en considération pour la date de votre investissement PINEL est l’acte notarial et non l’acte de réservation.

8 - J’équipe mon appartement, acheté dans le cadre d’un investissement en PINEL, d’une cuisine aménagée. Puis-je l’ajouter au prix de revient de l’appartement pour la déduction fiscale ?

Si vous avez fait l’acquisition d’un appartement avec cuisine intégrée, le prix de celle-ci est compris dans le prix de revient de votre bien immobilier.

En revanche, si votre cuisine aménagée est ajoutée après la signature chez le notaire, elle sera considérée comme une dépense d’amélioration déductible.

9 - Comment déclarer mes revenus fonciers avec du PINEL ?

Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement Pinel doivent être déclarés sur le formulaire 2044 spécial.

10 - Comment défiscaliser des revenus gagnés à l'étranger ?

Pour défiscaliser des revenus gagnés à l’étranger, il faut d’abord vérifier s’ils sont bien fiscalisés en France.

11 - Quelles sont les sanctions fiscales si l'appartement reste non loué en investissement Scellier ?

Par principe, la réduction d’impôt impose un engagement de location (durée calculée de date à date à partir du bail initial). Cette location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’acquisition du bien immobilier ou de l’achèvement des travaux.

En cas de congé du locataire, un délai de vacance d’un an au maximum est admis par l’Administration Fiscale pour conclure un nouveau bail, à condition de pouvoir prouver que vous avez tout fait pour trouver des locataires (annonces, recours à une agence immobilière, etc.) et que le loyer pratiqué n’est pas prohibitif (BOI-IR-RICI-230-20-20-20150521).

En cas de non-respect des conditions en cours de location, l’impôt sur le revenu de l’année où intervient cet événement est majoré du montant de l’ensemble des déductions pratiquées au cours de la période d’engagement et du montant total de la réduction d’impôt obtenue.

12 - Comment calculer la surface de location de mon appartement + sa terrasse en PINEL social ?

J’ai investi dans un appartement en Loi Pinel. L’agence de location assure la gestion locative de mon appartement mais nous ne sommes pas d’accord avec l’agence immobilière sur le calcul de la surface permettant de déterminer le plafond de loyer en Pinel. Mon appartement fait 55 m² et la terrasse fait 20 m².

D’après l’interprétation que je fais du texte, la surface habitable (55 m²) est augmentée de la moitié de la surface de la terrasse (20/2 = 10 m²) mais plafonné à 8 m². La surface totale est donc de 63 m². .

Pour l’agence immobilière, la surface à retenir serait de 55 m² + la moitié de 8 m² maximum de terrasse, soit 59 m².

Quelle est la bonne méthode de calcul ?

Pour déterminer le loyer plafond en Pinel, vous devez prendre en compte la surface habitable du logement plus la moitié des surfaces annexes (réservées à l’usage exclusif de l’occupant) retenue dans la limite de 8 m².

Plus précisément, la surface habitable est la surface de plancher construite, après avoir déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escalier, etc. Les parties du logement qui sont inférieures à 1,80 mètre de hauteur sous plafond ne sont pas prises en compte pour le calcul.

Les annexes comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré

Dans votre situation, il faut donc retenir distinguer deux cas :

  • Terrasse accessible en étage ou aménagée sur ouvrage enterré ou à moitié enterré
    • Surface habitable : 55 m²
    • Annexe : 20 m² / 2 = 10 m² plafonnée à 8 m²
    • Total : 55 + 8 = 63 m²
  • Terrasse non aménagée sur ouvrage enterré ou à moitié enterré
    • Surface habitable : 55 m²
    • Annexe : 0 m²
    • Total : 55 m²

13 - Dans le cas de l'acquisition d'un appartement en PINEL avec jardin privatif, terrasse de 10 m² et 2 parking couverts et boxés, peut-on inclure la surface du parking ?

Par principe, pour déterminer votre loyer plafond, vous devez prendre en compte la surface habitable du logement + la moitié des surfaces annexes (avec un maxi de 8 m²).

Les terrasses, si elles sont aménagées sur un ouvrage enterré, sont également à prendre en compte (avec un maxi de 9 m²). Mais les surfaces des parkings ou garages ne doivent pas être retenues pour le calcul des loyers.

Donc, si vous louez par un bail unique l'appartement et les parkings, l'Administration Fiscale prendra en compte la totalité du loyer. Il y a donc un risque de dépassement des plafonds autorisés.

Si c'est votre cas, vous pouvez établir deux baux, un pour le logement, l'autre pour les parkings. Mais dans cette situation, votre réduction d'impôt sera calculée sur le seul prix du logement !

14 - Calcul de la surface des annexes dans le cadre de la loi PINEL, est-ce qu'un rez-de-jardin carrelé entre en compte pour le calcul des annexes ?

Bonjour, je voudrais éclaircir un point quant au calcul de la surface des annexes dans le cadre de la loi Pinel : est-ce qu'un rez-de-jardin carrelé (appelé "terrasse" sur le plan de l'immeuble) entre en compte pour le calcul des annexes ? Le texte officiel n'est pas très clair sur ce point, il parle de terrasse en rez-de-jardin de maison individuelle, ou de terrasse en étage, voire de toit-terrasse, mais rien sur les terrasses en rez-de-jardin d'un appartement dans un immeuble.

D’après les textes légaux sont considérées comme annexe : « les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré » (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle. »

Donc, afin de déterminer si la surface de votre terrasse doit être prise en compte dans le calcul des surfaces annexes, il y a deux possibilités :

  • Soit votre terrasse est construite sur une partie ou sur la totalité d’un parking souterrain, une cave ou tout autre ouvrage… Dans ce cas, la surface de celle-ci sera prise en compte dans la limite d’un plafond de 9m².
  • Soit la terrasse est construite à même le sol, et ne dépend d’aucun autre ouvrage. Dans ce cas, elle ne sera pas considérée dans le calcul des surfaces annexes.

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