Questions fréquentes sur l'investissement / la défiscalisation

Voici une sélection de questions fréquemment posées par nos clients investisseurs.

Une grande force de Peterson.fr est notre capacité à coller aux préoccupations de nos clients, à vous écouter, à comprendre vos véritables motivations pour vous apporter des réponses et des conseils personnalisés.

Vous pouvez consulter les questions/réponses ci-dessous et nous contacter pour poser votre question.

Questions

  1. Quelles sont les différentes étapes lors de l’achat d’un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ?
  2. A qui s’adresse la Loi Malraux ?
  3. Dans le Scellier neuf, l’obligation de louer à des ménages sous plafonds de ressources augmente-t-elle les risque de non paiement du loyer ?
  4. Je paye 5.000 € d’impôts par an, que me conseillez-vous de réaliser comme investissement locatif ?
  5. Je travaille à l’étranger, je gagne 10 000 €/ mois mais je ne suis pas fiscalisé en France, y a-t-il un investissement que je puisse réaliser en France ?
  6. Comment calculer son loyer en loi scellier ?
  7. Est-ce que le prix promoteur du bien inclut votre commission, ou l'acquéreur doit il payer un pourcentage en plus ?
  8. Ai-je le droit de louer mon appartement acheté en scellier à mes parents ou à mes enfants ?
  9. Quel est le document qui fait foi pour déterminer la date d’achat d’un bien en Scellier (et donc définir le taux de réduction pour un investissement scellier ?
  10. J’équipe mon appartement acheté dans le cadre d’un investissement en scellier d’une cuisine aménagée. Puis-je l’ajouter au prix de revient de l’appartement pour la déduction fiscale ?
  11. Comment déclarer mes revenus foncier avec du scellier ?
  12. Comment défiscaliser des revenus gagnés à l'étranger ?
  13. Quelles sont les sanctions fiscales si l'appartement reste non loué en investissement Scellier ?
  14. Comment calculer la surface de location de mon appartement + sa terrasse en scellier social ?
  15. Dans le cas de l'acquisition d'un appartement en scellier avec jardin privatif, terrasse de 10 m² et 2 parking couverts et boxés, peut-on inclure la surface du parking ?
  16. Calcul de la surface des annexes dans le cadre de la loi Scellier - rez-de-jardin carrelé

Réponses

1 - Quelles sont les différentes étapes lors de l’achat d’un bien en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ?

Il y a 8 grandes étapes qui jalonnent l’achat d’un bien en VEFA :

  1. La signature de votre contrat de réservation :
    Le promoteur fournit les plans et une description sommaire du logement ainsi que les conditions particulières (prix, notaire, n° de permis de construire, architecte, délai de réalisation de la vente, date de livraison). Vous versez un dépôt de garantie égal à 5% maximum du prix de vente prévisionnel du logement.
  2. La réception de votre contrat de réservation :
    Vous avez 7 jours après la date de réception pour accepter ou vous rétracter. En cas de rétraction, vous devez le faire savoir par AR.
  3. Le financement du bien :
    Vous devez faire une demande de financement de votre projet dans les 15 jours qui suivent la réception du contrat de réservation auprès d’un organisme bancaire, dans la mesure ou vous financez le bien à l’aide d’un prêt.
  4. L’offre de prêt :
    A réception de l’offre de prêt, vous devez la transmettre au notaire afin qu’il puisse l’inclure dans la rédaction de l’acte.
  5. La réception du projet d’acte définitif :
    Vous recevez le projet d’acte de la part du notaire, environ 1 mois avant sa signature. Après contrôle des éléments du projet, vous devez prendre RV chez le notaire pour la signature de l’acte définitif.
  6. La signature du contrat définitif :
    Vous devenez propriétaire de votre logement, mais vous n’en avez pas encore la jouissance.
  7. La construction de votre logement :
    • Vous effectuez des paiements échelonnés (en pourcentage du prix).
    • Au fur et à mesure de l’évolution de la construction.
  8. La Livraison de votre logement, 3 cas de figure se présentent :
    1. Vous acceptez la livraison :
      • Signature du procès verbal de livraison sans réserve
      • Paiement du solde
      • Remise des clefs
    2. Vous acceptez la livraison, mais formulez des réserves :
      • Constat de certaines défectuosités ou dysfonctionnements des équipements ne vous empêchant pas d’habiter les lieux
      • Signalement de ces problèmes (vices apparents) dans le procès verbal de livraison
      • Paiement du solde
      • Le promoteur s’engage à réparer les défectuosités dans le mois qui suit
      • Le promoteur vous remet les clefs
    3. Vous refusez la livraison
      • Vous constatez de graves malfaçons vous empêchant d’habiter votre logement et nécessitant des travaux complémentaires
      • Vous faites signer au promoteur un procès verbal constatant le refus de livraison
      • Un nouveau rendez-vous devra être fixé ultérieurement

2 - A qui s’adresse la Loi Malraux ?

La loi Malraux s’adresse aux gros contribuables (TMI à 30% ou 41%) avec ou sans revenus fonciers imposables, et fiscalement domicilié en France.

Portant le nom du Ministre qui l’a fait voter en 1962, la loi Malraux vous permet de participer à la restauration de biens, situés soit dans un secteur sauvegardé, une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) ou un dans ancien quartier dégradé, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux incitatifs.

Le nouveau dispositif Malraux consiste en une réduction d’impôt sur les travaux engagés lors de la demande de permis de construire. Ces dépenses, prises en compte pour le calcul de la réduction, ne peuvent pas venir en déduction des revenus fonciers. Par conséquent, il n’est plus nécessaire de disposer de revenus fonciers imposables pour réaliser ce type d’investissement. (l’ancien dispositif Malraux consistait en une déduction du déficit sans limitation sur le revenu global, il était donc destiné aux investisseurs fortement fiscalisés et bénéficiant de revenus fonciers imposables).


3 - Dans le Scellier neuf, l’obligation de louer à des ménages sous plafonds de ressources augmente-t-elle le risque de non paiement du loyer ?

Le risque d’impayé constitue un réel frein à la location. Ce danger s’écarte avec la nouvelle garantie des risques locatifs : « GRL ». Alors qu’une assurance « loyers impayés » est actuellement de l’ordre de 3 à 4% des loyers, le coût de la GRL se situe autour de 2,5%. C’est un mécanisme de mutualisation qui permet aux bailleurs qui le souhaitent d’avoir accès à une protection supplémentaire , pour les baux signés à partir du 1er janvier 2007.

Par ailleurs, vous avez raison de vous en inquiéter, l’objectif étant que le montant du loyer ne représente pas une part trop élevée des revenus des locataires. Il suffit pour cela de calculer le taux d’effort (rapport du loyer au revenu) pour un ménage dont les ressources sont égales au plafond. …on arrive à des taux d’effort compris entre 8 % et 15 %, les plus élevés étant constatés en zone A et pour les familles nombreuses : c’est dire que la limitation des revenus des locataires n’entraîne pas de risque particulier.

Selon une étude de l’ANIL (Agence nationale d'information sur le logement - www.anil.org) sur l'investissement locatif et le conventionnement privé : « 90 % des ménages ont des revenus inférieurs aux plafonds, et il est probable que le pourcentage de candidats à la location qui en seront exclus pour cause de revenu trop élevé sera infinitésimal. »


4 - Je paye 5 000 € d’impôts par an, que me conseillez-vous de réaliser comme investissement locatif ?

Dans votre cas, il faudra plutôt penser à un investissement en ZRR, (loi Demessine). Il s’agit d’un achat dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale. Elles sont situées souvent à la montagne ou dans des régions touristiques retirées. La gestion est confiée à un professionnel qui garantira les loyers par bail de 9 à 11 ans.

L’effet fiscal de cet investissement représentera pour un couple marié une économie d’impôt de 25 000 € sur 6 ans (4.166 €)/an) , pour un investissement supérieur à 100.000 €HT.


5 - Je travaille à l’étranger, je gagne 10 000 €/ mois mais je ne suis pas fiscalisé en France, y a-t-il un investissement que je puisse réaliser en France ?

Dans ce cas, nous vous conseillerons d’investir dans une résidence service, qu’elle soit destinée au tourisme, aux étudiants, aux actifs ou aux personnes âgées, selon votre sensibilité. La location sera confiée à un professionnel dans le cadre d’un bail commercial de 9 à 11 ans renouvelable.

La première économie d’impôt sera la récupération de la TVA. De plus vous vous constituez ainsi un revenu complémentaire défiscalisé totalement ou partiellement, que vous restiez expatriés ou non. C’est la formule du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).


6 - Comment calculer son loyer en loi scellier ?

Le plafond du loyer mensuel est égal au produit du loyer au mètre carré plafonné par la surface habitable du logement, augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m². La surface habitable est celle du sol après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les annexes sont celles réservées à l'usage exclusif du locataire et d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m (cave, cellier, combles, balcon...). Les garages et parkings en sont, en principe, exclus.

Formule : Surface habitable + la moitié des annexes (limités à 8m²)

Exemple :

  • Loi Scellier
  • Logement en zone B1 (13 €/m²)
  • Surface habitable : 60 m²
  • Terrasse : 20 m²
  • Loyer = (60+8)*13 = 884 €


7 - Est-ce que le prix promoteur du bien inclut votre commission, ou l'acquéreur doit il payer un pourcentage en plus ?

L’acquéreur achète son bien immobilier au « prix direct promoteur ». C’est un engagement que nous prenons. Il est inscrit dans notre charte qualité. Il n’y a donc aucun surcoût en achetant avec Peterson.fr. Le futur acquéreur devra simplement prévoir les frais de notaire liés à l’acquisition ainsi que les frais liés à son emprunt bancaire.


8 - Ai-je le droit de louer mon appartement acheté en Scellier à mes parents ou à mes enfants ?

Oui, vous pouvez louer votre bien acheté en Scellier à vos ascendants ou descendants mais sous condition qu’ils ne soient pas rattachés à votre foyer fiscal et qu’ils vous payent un loyer. Cette avantage n’est pas accordé avec le régime Scellier social (scellier intermédiaire).


9 - Quel est le document qui fait foi pour déterminer la date d’achat d’un bien en Scellier (et donc définir le taux de réduction pour un investissement Scellier ?

Le document à prendre en considération pour la date de votre investissement scellier est l’acte notarial et non l’acte de réservation.

  • Taux de réduction 22% après le 01/01/2011
  • Taux de réduction 13% en BBC après le 01/01/2012


10 - J’équipe mon appartement, acheté dans le cadre d’un investissement en Scellier, d’une cuisine aménagée. Puis-je l’ajouter au prix de revient de l’appartement pour la déduction fiscale ?

Si vous avez fait l’acquisition d’un appartement avec cuisine intégrée, le prix de celle-ci est compris dans le prix de revient de votre bien immobilier.

En revanche, si votre cuisine aménagée est ajoutée après la signature chez le notaire, elle sera considérée comme une dépense d’amélioration déductible.


11 - Comment déclarer mes revenus fonciers avec du Scellier ?

La loi Scellier apporte une simplification dans la déclaration des revenus dès 2009.

En effet, s’agissant d’une réduction d’impôt directe, le montant à porter dans la case appropriée sur le formulaire 2044 sera une simple règle de 3. Le montant de l’acquisition étant connu : montant du bien + frais (notaire…), il faudra simplement prendre 13 % (taux de la réduction Scellier en 2012) de ce montant et le diviser par 9. Ce montant sera à reprendre les 8 années suivantes pour cette même somme.


12 - Comment défiscaliser des revenus gagnés à l'étranger ?

Pour défiscaliser des revenus gagnés à l’étranger, il faut d’abord vérifier s’ils sont bien fiscalisés en France.

S’il s’agit de revenus du travail, ils pourront être défiscalisés aux moyens des mêmes lois qu’un résident français : loi Duflot, loi Bouvard/LMNP, la loi Duflot Outre-mer et la loi Girardin industriel.


13 - Quelles sont les sanctions fiscales si l'appartement reste non loué en investissement Scellier ?

Par principe, la réduction d’impôt impose un engagement de location pendant 9 ans (durée calculée de date à date à partir du bail initial). Cette location doit prendre effet dans les 12 mois de l’acquisition du bien immobilier ou de l’achèvement des travaux.

En cas de congé du locataire, un délai de vacance d’un an au maximum est admis par l’Administration Fiscale pour conclure un nouveau bail (Inst. 5-B-17-09). A condition toutefois de pouvoir prouver que vous avez tout fait pour trouver des locataires (vos annonces passées par exemple) et que le loyer pratiqué n'est pas prohibitif.

En cas de non respect des conditions en cours de location, l’impôt sur le revenu de l’année où intervient cet événement est majoré du montant total des réductions d’impôts acquises.


14 - Comment calculer la surface de location de mon appartement + sa terrasse en Scellier social ?

J’ai investi dans un appartement en Loi Scellier social. L’agence location assure la gestion locative de mon appartement. Mais nous ne sommes pas d’accord avec l’agence immobilière sur le calcul de surface permettant de déterminer le plafond de loyer en Scellier social « secteur intermédiaire ». Mon appartement fait 55 m² + la terrasse fait 20 m²

D’après l’interprétation que je fais du texte, la surface habitable ( 55m² ) est augmentée de la moitié de la surface de la terrasse (20/ 2 = 10 m², mais seul 8 m² au maximum sont retenus), la surface totale est donc 63 m².

Pour l’agence immobilière, la surface à retenir serait de 55 m² + la moitié de 8m² maximum de terrasse ( soit 4 m²… ) soit 59 m². Quelle est la bonne méthode de calcul ?

Pour déterminer le loyer plafond en Scellier Social ( ou « secteur intermédiaire »), vous devez prendre en compte la surface habitable du logement plus la moitié de la surface des annexes retenue dans la limite de 8m².

Plus précisément, la surface habitable est la surface de plancher construite, après avoir déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escaliers…Les parties du logement qui sont inférieures à 1,80m de hauteur ne sont pas prises en compte pour le calcul.

Les annexes sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant, et d’une hauteur sous plafond de 1.80m minimum. A titre d’exemple, on peut citer les caves, sous-sols, remises, ateliers, loggias, vérandas.

Concernant les terrasses, lorsqu’elles sont accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (ex : terrasse sur le toit d’un logement ou terrasse sur le toit d’un parking souterrain) et dont le locataire a la jouissance exclusive, vous devez les prendre en compte dans la limite de 9m².

Dans votre situation, il faut donc retenir :

  • Surface habitable : 55 m²
  • Annexe si aménagée sur un ouvrage enterré ou à moitié enterré (sur sous-sol par exemple) : 20 m² / 2 = 10 m² plafonné à 8 m²
  • Total = 55 + 8 = 63 m²

Ou :

  • Surface habitable : 55 m²
  • Annexe si non aménagée sur un ouvrage enterré ou à moitié enterré (sur sous-sol par exemple) : 0 m²
  • Total = 55 m²


15 - Dans le cas de l'acquisition d'un appartement en scellier avec jardin privatif, terrasse de 10 m² et 2 parking couverts et boxés, peut-on inclure la surface du parking ?

Par principe, pour déterminer votre loyer plafond, vous devez prendre en compte la surface habitable du logement + la moitié des surfaces annexes (avec un maxi de 8 m²).

Les terrasses, si elles sont aménagées sur un ouvrage enterré, sont également à prendre en compte (avec un maxi de 9 m²). Mais les surfaces des parkings ou garages ne doivent pas être retenues pour le calcul des loyers.

Donc, si vous louez par un bail unique l'appartement et les parkings, l'Administration Fiscale prendra en compte la totalité du loyer. Il y a donc un risque de dépassement des plafonds autorisés.

Si c'est votre cas, vous pouvez établir deux baux, un pour le logement, l'autre pour les parkings. Mais dans cette situation, votre réduction d'impôt sera calculée sur le seul prix du logement !


16 - Calcul de la surface des annexes dans le cadre de la loi Scellier, est-ce qu'un rez-de-jardin carrelé entre en compte pour le calcul des annexes?

Bonjour, je voudrais éclaircir un point quant au calcul de la surface des annexes dans le cadre de la loi Scellier : est-ce qu'un rez-de-jardin carrelé (appelé "terrasse" sur le plan de l'immeuble) entre en compte pour le calcul des annexes? Le texte officiel n'est pas très clair sur ce point, il parle de terrasse en rez-de-jardin de maison individuelle, ou de terrasse en étage, voire de toit-terrasse, mais rien sur les terrasses en rez-de-jardin d'un appartement dans un immeuble.

D’après les textes légaux sont considérées comme annexe : « les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré » (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation).

Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle. »

Donc, afin de déterminer si la surface de votre terrasse doit être prise en compte dans le calcul des surfaces annexes, il y a deux possibilités :

  • Soit votre terrasse est construite sur une partie ou sur la totalité d’un parking souterrain, une cave ou tout autre ouvrage…
    Dans ce cas, la surface de celle-ci sera prise en compte dans la limite d’un plafond de 9m².
  • Soit la terrasse est construite à même le sol, et ne dépend d’aucun autre ouvrage. Dans ce cas, elle ne sera pas considérée dans le calcul des surfaces annexes.