Investir LMP

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Investir en Location Meublée Professionnelle 

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Qu'est ce que l'investissement LMP ?

L'investissement locatif en tant que Loueur Meublé Professionnel est un investissement dans un appartement faisant partie d’une résidence de services dont la gestion est confiée à un exploitant. Le bail commercial est d’une durée minimum de 9 ans. Les produits sont des résidences d’affaires, de tourismes, étudiantes, seniors et les EHPAD. Cet investissement permet de disposer, le moment venu, de ressources complémentaires. 

Le statut LMP prolonge le statut LMNP à partir d’un certain niveau de revenus locatifs. Les avantages fiscaux seront ainsi différents selon le statut défini entre le LMP et le LMNP.  

Quelles conditions pour investir en LMP ?

Pour investir en LMP, il y a deux conditions à respecter :

  • Les recettes annuelles dues aux loyers perçues doivent dépasser 23 000 € ttc en prenant compte l'ensemble des revenus du foyer fiscal.
  • Ces recettes devront être supérieures au montant total des autres recettes professionnelles du foyer fiscal (c'est-à-dire les salaires ou les autres revenus BIC).

> Ces obligations s'ajoutent en plus de celles du statut LMNP, si une seule n'est pas respectée, le loueur restera non-professionnel.

- Depuis 2020, il n'est plus obligatoire d'avoir au moins un des membres du foyer fiscal inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur en Meublé Professionnel.
- Du moment que la location est exercée à titre habituel et professionnel, vous avez la possibilité d'exercer une location uniquement saisonnière

Qui peut investir en LMP ?

A partir du moment où vous avez les fonds à investir, n'importe qui peut faire un achat LMP. Le loueur meublé professionnel peut exercer son activité en tant qu'exploitant direct (Attention, dans ce cas pas de récupération de TVA) ou en tant que société. 

Investissez sur différents programmes de résidences de services. Parcourez notre site, les appartements LMP et programmes LMP y sont indiqués. Vous pouvez investir en LMP neuf ou investir sur un appartement en LMP ancien en cours d’exploitation par un propriétaire.

Investir en neuf réduira les risques, à l'inverse investir en LMP dans l'ancien est légèrement plus risqué, mais a plus de chances d'être rentable sur le court-terme.

Certaines résidences sont plus rentables, d'autres plus abordables et certaines plus sûres. Choisissez votre type de résidence en fonction de votre profil. Si vous connaissez bien le type de résidences ou vous souhaitez investir en LMP, vous aurez plus de chances de trouver un bon exploitant, car vous connaîtrez le milieu.

Le fonctionnement du dispositif LMP

De la même manière que pour le statut LMNP, il suffit d'acquérir un bien en résidence de service et de le louer en tant que meublé. Le bien doit respecter des critères d'ameublement minimum pour qu'il soit considéré comme tel, il faut que le bien dispose de tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Découvrez sur notre site les programmes LMP disponibles dans chaque ville en affinant vos critères et réalisez une rentabilité moyenne de 4%.

Les locaux loués en meublé sont soumis à trois différents impôts locaux : la Taxe foncière, la Cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire et la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), si le chiffre d'affaire hors taxes réalisé est supérieur à 500 000 €.

Les avantages d'un investissement LMP

  • Les revenus sont imposés dans la catégorie Bénéfices Industriel et Commerciaux, contrairement aux investissements locatifs nus qui eux sont imposés dans la catégorie Revenus Fonciers. Être imposé en BIC permet de déduire de ses impôts les intérêts d’emprunt, les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation, et les amortissements des murs et des meubles, de la taxe foncière et des frais de notaire. Par ailleurs, si cela vous arrange, vous pouvez très bien choisir de déclarer vos revenus LMP dans la catégorie Impôts sur les sociétés (IS) ou dans le régime de la micro-entreprise (auto-entrepreneur)  
  • En plus de cette déduction d'impôts, vous n'avez pas à vous occuper de la gestion du bien, un exploitant s'occupe de tout, choisissez bien votre exploitant pour que le bail commercial soit sécurisé.
  • En plus de la location, si le loueur meublé fournit certains services (loisirs, restauration, etc.) la location est soumise à la TVA, le Loueur Meublé Professionnel peut prétendre à son remboursement.
  • Investir en LMP permet d'imputer sans limite de montant, le déficit qui provient de votre activité LMP sur la totalité de votre revenu de l'année en cours et des 6 années suivantes, il faut simplement que le déficit ne provienne pas d'amortissements. Ceci est le gros avantage d'être loueur professionnel, car en restant en statut LMNP, vous ne pouvez imputer le déficit constaté dans une limitation de temps et uniquement aux autres revenus non professionnels imposés dans la catégorie BIC. Réduisez donc l’ensemble de la fiscalité globale grâce à cet amortissement.

> Si les déficits sont constatés avant l'acquisition ou la livraison du bien, les déficits pourront quand même faire l'objet d'une imputation sur le revenu global pendant les 3 premières années, et ce, de façon égale, c'est-à-dire 1/3 par années. (Vous devez cependant garder votre statut LMP pendant 3 ans).