LA LOI PINEL : QUELS SONT LES DIFFÉRENTS PLAFONDS À RESPECTER EN 2021

Cette loi permet de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier (dans la limite de 300 000 €) sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ans. La réduction d’impôt peut alors aller jusqu’à 63 000 €.

Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt associée à l’achat d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel, l’investisseur s’engage à respecter une limite de loyer maximale qu’il demandera à son locataire dont les ressources ne doivent également pas dépasser un certain plafond. Qu’en est-il de ces différents plafonds en 2021, de quoi dépendent-ils et comment se calculent-ils ? Vous trouverez toutes les réponses à ces questions dans ce dossier.

Les conditions d’éligibilité de la loi Pinel

  • Achat ou construction d’un logement neuf, en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement),
  • Louer le logement nu, à usage d’habitation principale, pour une durée de 6 ans minimum,
  • Achèvement du logement dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte en VEFA,
  • Respect du dernier plafonnement des loyers en vigueur (voir tableau ci-dessous),
  • Respect du dernier plafonnement des ressources du locataire en vigueur (voir ci-dessous),
  • Application aux logements situés dans des zones à forte tension, (voir zonage Pinel ci-dessous),
  • Respect des normes thermiques et de performances énergétiques correspondant au label RT 2012,
  • La réduction d’impôt de la loi Pinel n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs,

Le zonage du dispositif Pinel

zones villes Dispositif pinel
A bis Paris et région parisienne éligible
A Région parisienne, Côte d’Azur, Vaudois éligible
B1 Certaines grandes agglomérations éligible
B2 Villes de + de 50 000 habitants éligible
C Villes de - de 50 000 habitants non-éligible

Les plafonds de loyer en loi loi Pinel 2021

Le plafond de loyer correspond au loyer maximum que le propriétaire investisseur pourra demander au locataire de son logement acheté en Loi Pinel. Le montant de ce loyer dépend de la surface utile du logement et de la zone éligible Pinel dans laquelle se trouve le bien.

Actuellement, le dispositif PINEL s’applique dans les zones suivantes :

  • La zone A qui se compose de : l’agglomération de Paris (dont la zone A Bis), la partie française de l’agglomération de Genève, la Côte d’Azur et certaines communes dans lesquelles les prix de logements et les loyers sont très élevés ;

  • La Zone A Bis qui englobe Paris et 76 communes de la Seine-St-Denis, des Yvelines, Du Val-d’Oise, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne ;

  • La Zone B1 qui compte les départements d’Outre-Mer, une partie de la grande couronne parisienne qui ne situe ni en zone A ni en zone A Bis, quelques villes chères et certaines agglomérations dont les prix immobiliers et les loyers sont élevés ;

  • La zone B2 qui comprend les centres-villes de certaines grandes agglomérations, les communes de Corse non situées en zones A ou B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés et la grande couronne autour de Paris qui ne se situe pas en zone A bis, A et B1 ;

  • La zone C qui représente le reste du territoire.

Pour 2022, la Loi de finances devrait revenir sur ce découpage réalisé en fonction de la tension locative au profit d’une division plus locale qui collera davantage avec les spécificités des régions.

Comment se calcule le plafond de loyer Pinel en 2021 ?

Pour calculer le plafond maximum de loyer d’un bien acquis dans le cadre du dispositif Pinel dans une zone éligible, la formule est la suivante :

 

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel 

La surface Utile

La surface Utile Pinel se calcule selon la formule : Surface Habitable + 0,5 x Surface des Annexes

Ainsi, pour que vous puissiez obtenir la surface utile de votre logement, il vous faut additionner la moitié des surfaces annexes* (terrasse, cave, balcon) à celle de l’habitation.

*Attention, le plafonnement des surfaces annexes ne peut pas dépasser les 8m² et un parking n’est pas considéré comme une surface annexe.

Le Coefficient Pinel

Le coefficient se calcule avec la formule suivante : (19 / Surface Utile) + 0.7
Ce coefficient est plafonné à la valeur 1,2.

Le Barème Pinel

Révisé chaque année par le gouvernement, le barème des loyers Pinel varie suivant la zone dans laquelle le logement se situe.

En 2021, ces barèmes de loyers sont les suivants :

Zones A bis A b1 B2 et C
Prix au m2 17.43€/m2 12.95€/m2 10.44€/m2 9.07€/m2

 

Exemple de calcul d'un plafond de loyer Pinel

Pour imager les règles de calculs que nous venons d’évoquer, prenons l’exemple d’un appartement acheté à Strasbourg dans le cadre du dispositif Pinel, d’une surface de 65 m² avec balcon de 8 m². 

  • Calcul de la surface utile = 65 m² + (0,5 x 8 m²) = 69 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / 69) + 0.7 = 0.975
  • Détermination du barème Pinel : Strasbourg est situé en zone B1 => le barème applicable est de 10,44 € / m²
  • Calcul du plafond de loyer = 69 m² x 0.975 x 10,44 € / m² = 702.35 €

Les plafonds des ressources du locataire en loi Pinel pour 2021

Les logements acquis en loi Pinel se destinant principalement aux locataires n’ayant pas droit aux logements sociaux mais dont les revenus ne leur permettent pas non plus d’obtenir un logement dans le parc privé, le dispositif impose ainsi aux propriétaires investisseurs de louer leur logement à des personnes aux revenus modestes s’ils souhaitent pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue.

Pour 2021, les plafonds de ressources Pinel sont les suivants :

Composition du foyer du locataire A bis A B1 B2 et C
Personne seule 38 465€ 38 465€ 31 352€ 28 217€
Couple 57 489€ 57 489€ 41 868€ 37 681€
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge  75 361€

69 105€

50 349€ 45 314€
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 89 976€ 82 776€ 60 783€ 54 704€
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge  107 053€ 97 991€ 71 504€ 64 354€
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 120 463€ 110 271€ 80 584€ 72 526€
Majoration par personne à charge supplémentaire (à partir de la 5ème)  + 13 421€ + 12 286€ + 8 990€ + 8 089€

Il apparait donc nécessaire d’observer attentivement les revenus du locataire avant toute signature de bail pour un bien acquis en Pinel.

Dès lors que celui-ci se trouve sous le plafond de ressources indiqué dans le tableau ci-dessus, la condition est respectée et elle le sera également si sa situation change en cours de bail et qu’il devait toucher davantage de revenus, et ce jusqu’à la fin du contrat de location.

 

Que demander au futur locataire Pinel ?

Lorsque l’on parle de ressources du locataire Pinel, il ne s’agit pas de salaires ni même de revenu imposable. C’est le revenu fiscal de référence qui devra être comparé au tableau de plafonds de ressources de loi Pinel 2021.

Pour prendre connaissance du montant de cette référence du potentiel locataire, il sera donc nécessaire de lui demander son avis d’imposition de la bonne année, à savoir celui N-1.

Ainsi, pour une signature de bail en 2021, c’est le revenu fiscal de référence de l’avis d’imposition de 2020 qu’il faudra réclamer.

Exemple de calcul d’un plafond de ressources Pinel 2021

Un couple avec 1 enfant souhaite louer un bien acheté dans le cadre du dispositif Pinel en zone B1. Le revenu fiscal de référence de leur avis d’imposition s’élève à 49 672€. Le seuil à ne pas dépasser étant de 50 349€, la location est possible et la réduction Pinel sera effective.

Attention, le non-respect de ces conditions de ressources entraînera la perte du bénéfice des avantages fiscaux et des redressements seront possibles.

Quels sont les taux de la réduction d’impôt du dispositif Pinel en 2021 ?

Pour les années 2021 et 2022, les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel ne changent pas et restent donc à :

Durée de location 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d’impôt 12% 18% 21%

Vous avez donc la possibilité de moduler la durée d’engagement de location de votre bien pour plus de souplesse dans la gestion de votre patrimoine !

Vous pouvez choisir un engagement de location sur une période de 6 ans ou de 9 ans, renouvelable. Cela signifie que vous pourrez changer d'avis en cours de route et prolonger votre engagement de location pour une durée maximum de 12 ans.

  • Option “6 ans” :
    Si vous choisissez, au départ, un engagement de location minimum de six ans correspondant à une réduction d’impôt de 12%, en tant que propriétaire bailleur, il vous sera possible de réitérer votre engagement par période triennale renouvelable une fois. Ce qui signifie, qu’aux termes des 6 ans, vous pourrez prolonger la location une première fois jusqu’à 9 ans pour atteindre une réduction d’impôt de 18% sur votre investissement, soit 2% de réduction supplémentaire par an, et à l’issue de cette seconde période, la prolonger encore jusqu’à 12 ans, pour bénéficier de la réduction d’impôt maximale de 21%, soit une réduction de 1% par an sur ces trois dernières années.
  • Option “9 ans” :
    Si votre engagement initial de location est de neuf ans, soit une réduction d’impôt au départ de 18%, vous pourrez prolonger celui-ci pour une seule période triennale, afin d’atteindre également une réduction d’impôt maximum de 21% sur 12 ans.

Ces taux vont ensuite diminuer en 2023 puis 2024, année où le dispositif se terminera.

Ainsi, en 2023 et 2024 les taux passeront à :

Durée de location 6 ans 9 ans 12 ans
2023 10,5% 15% 17,5%
2024 9% 12% 14%

Quelques exceptions concernant les taux

En Outre-mer, les taux pour 2021 et 2022 restent également inchangés et restent ainsi à :

  • 23% pour un engagement de location de 6 ans
  • 29% si l’engagement est de 9 ans
  • 32% pour 12 ans de location

En 2023, ces taux vont passer à 21.5%, 26% et 28.5% et en 2024, ils seront de 20%, 23% et 25%.

Toutefois, les taux actuels resteront inchangés en 2023 et 2024 pour la métropole et l’Outre-mer pour :

  • Les logements remis à neuf qui ont fait l’objet de lourds travaux de réhabilitation
  • Les logements neufs qui afficheront des performances énergétiques et environnementales supérieures à la réglementation dont les critères sont définis par décret
  • Les biens immobiliers construits dans un quartier prioritaire de la politique de la commune

Quelques exemples de réduction d'impôt Pinel sur différentes durées

Une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 180 000 € : la réduction d’impôt sera de 21 600 € sur 6 ans (soit 3 600 € par an).

Une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 200 000 € : la réduction d’impôt sera de 36 000€ sur 9 ans (soit 4 000 € par an).

Une réduction d’impôt de 21% sur 12 ans pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 290 000 € : la réduction d’impôt sera de 60 900 € sur 12 ans (soit 5 075 € par an)

Les plus du dispositif Pinel : la location à un ascendant ou a un descendant

Le projet de loi de finances a levé depuis 2015 l'interdiction qui était de louer à un ascendant ou descendant. Pour une acquisition à compter du 1er Janvier 2015, vous pouvez donc louer votre logement à un membre de votre famille, tout en bénéficiant de la réduction d'impôt. Elle ne sera pas suspendue pendant ces périodes de location. Cependant, cet avantage reste soumis à certaines conditions. (Voir les plafonds de loyers et des ressources du locataire ci-dessus)

Du changement pour les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier)

Depuis l’entrée en vigueur du dispositif Pinel, la réduction d’impôt concernant les SCPI passe de 95% à 100%.
Bon à savoir : la valeur du bien n’est pas limitée, vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt quel que soit le montant de votre acquisition. L’avantage fiscal est cependant calculé sur un plafond maximum de 300.000 € par bien et par an.