Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier neuf en vue d’obtenir une rente locative et défiscaliser grâce à la loi Pinel ? dans ce cas vous vous posez certainement la question de la rentabilité de votre futur investissement. Lisez ce qui suit pour investir dans l’immobilier neuf en toute sérénité !

Les 3 types de rentabilité d’un investissement locatif

  • La rentabilité brute : pour l’obtenir, divisez le loyer annuel par le prix du logement et multipliez le résultat par 100. On parle ici de rendement brut annuel. Prenons un exemple : vous achetez un studio 140 000€, vous le louez 600€ et cela vous rapporte 6,42% (750x12/140000)x100=6,42
  • Le rentabilité nette de charges : si on poursuit notre exemple, on retire 600€ de charges, 10% de frais de gestion et 350€ de charges non récupérables. Cela nous donne un nouveau loyer annuel de 5 530€ avec une rentabilité nette de charge de 3,95%
  • La rentabilité nette-nette : c’est la rentabilité nette de charge à laquelle on ajoute les avantages fiscaux. Dans le neuf, vous pouvez par exemple utiliser le puissant levier fiscal qu’est la loi Pinel. Rappelons également que les travaux ou les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers au moment où vous les déclarez au fisc.

Quelles performances pour l’investissement locatif ?

La rentabilité nette d’un investissement locatif varie grandement selon les cas. L’emplacement et la taille du bien sont les deux facteurs cruciaux. On a coutume de dire que les petites surfaces sont plus rentables. C’est vrai sur le papier mais dans les faits les studios et T1 impliquent un turn-over plus fréquent des locataires ce qui signifie un plus gros risque de vacance locative et des remises en état plus fréquentes. Les T2/T3 sont un bon choix, notamment pour le Pinel, car le turn-over est plus faible que pour les T1 mais la rentabilité est moins diluée que pour les grandes surfaces. Pour ces dernières, c’est la sécurité qui doit être valorisée, le risque de vacance étant très faible.

L’impact de l’emplacement est aussi très important. Les adresses les plus chères en terme de prix sont aussi les moins rentables mais elles sont les plus sûres au niveau de la valorisation. C’est pour cette raison que l’investissement locatif à Paris est si dynamique.

L’immobilier : bien plus qu’une histoire de rentabilité

Comparé aux autres placements financiers, la pierre affiche de très belles rentabilités. Les assurances-vie par exemple ne rapportent qu’1,50% à 2%. Et si certains placements sont plus rentables sur le papier, le risque est énorme, l’immobilier c’est la sécurité.

Et même si la rentabilité en immobilier neuf compte énormément, l’immobilier vous permet beaucoup plus :

  • mettre en location pour avoir une rente, 
  • bâtir un patrimoine qui dure, 
  • revendre avec plus-value, 
  • loger ses enfants… 

Chaque projet d’investissement immobilier est une histoire à part entière.