Qu'est-ce que l'investissement en nue-propriété ?
Définition de la nue propriété
La nue-propriété est le fait d'avoir la propriété d'un bien (l'abusus) mais sans le droit de l'utiliser (usus).
Les programmes en démembrement immobilier permettent d'investir dans un logement neuf pour un montant représentant 50 à 60% de sa valeur de marché, avec un démembrement prévu pour une durée de 15 à 20 ans. Après ce terme, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien. Aucun revenu locatif n'est généré pendant la période du démembrement.
Ce type de programme repose sur une distinction juridique entre deux droits :
- Nue-propriété : Ce droit confère la propriété du bien sans bénéficier de son usage, c'est-à-dire sans pouvoir l'habiter ou en percevoir les loyers.
- Usufruit : Ce droit permet à l'usufruitier de jouir du bien, notamment par l'habitation ou la location, et de percevoir ainsi des loyers.
Comment définir la valeur de la nue-propriété ?
Il s’agit d’évaluer la valeur économique de l’usufruit (somme des loyers nets défiscalisés actualisés). Cette valeur est différente pour chaque programme (de 35% à 45% de la pleine propriété pour un usufruit de 15 à 20 ans).
Investir en nue-propriété, c’est une sécurité d’acquisition, de possession et de sortie.
Quels avantages
L’investissement en nue-propriété permet de maîtriser les contraintes liées à l’immobilier, de contempler la valorisation mécanique de son bien. Il offre une totale sérénité dans le temps.
De 25 à 40 ans, il s’agit de construire son patrimoine. De 40 à 60 ans, on prépare sa retraite et à plus de 60 ans, l’enjeux est de transmettre son patrimoine.
Ce sont les bailleurs institutionnels qui acquièrent l’usufruit et répondent ainsi à une demande croissante de logements sur les zones tendues, en corrélation avec les souhaits des investisseurs.
Des conditions d’acquisition uniques
L’avantage est de ne payer que la partie du prix correspondant à la nue-propriété. La réduction du prix d’acquisition correspond à la somme des loyers de marché nets perçus pendant la durée d’usufruit (entre 15 et 17 ans) si le bien avait été acheté et loué classiquement.
Le nu-propriétaire perçoit donc immédiatement l’équivalent de loyers de marché nets défiscalisés sous forme de réduction du prix d’acquisition.
Le résultat est une sécurisation des loyers dans leur recouvrement et par l’absence de fiscalité.
Quelles sont les fiscalités pour le nu-propriétaire ?
En tant que nu-propriétaire, vous n'êtes pas tenu de payer la taxe foncière ni la taxe d'habitation, ces dernières étant à la responsabilité de l'usufruitier.
De plus, la transmission d'un bien en nue-propriété à un descendant permet de bénéficier de tarifs avantageux sur les droits de donation. Ces droits sont évalués sur la base de la valeur de la nue-propriété du bien.
Enfin, en devenant nu-propriétaire d'un bien immobilier, ce dernier ne fait pas partie de votre patrimoine pour le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).