La loi Duflot pour défiscaliser

Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif d’investissement locatif Duflot, a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs en incitant les investisseurs par la réduction d'impôts.

Attention, la loi Duflot est remplacée par la loi Pinel depuis le 1er janvier 2015 avec le vote de la nouvelle loi de finances avec une rétroactivité au 1er septembre 2014.

La loi Duflot expliquée en vidéo


Le Duflot est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif dévoilé en janvier 2013.

Ce dispositif s’adresse à tous les contribuables résidant en France qui souhaitent acquérir un logement neuf en vue de le louer. L’attrait principal est bien évidemment fiscal, puisque l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt maximale de 18 % du montant investi, étalée sur une durée de location obligatoire de 9 ans.

Pour bénéficier de l’investissement locatif en Loi Duflot :

  • L’investisseur doit acquérir un ou plusieurs logements neufs dans la limite de 300 000 €,
  • Ces logements doivent être certifiés BBC 2005 minimum,
  • L’investisseur s’engage à louer le logement neuf pendant 9 ans (à l’exclusion des membres de sa famille),
  • Les locataires doivent justifier de ressources plafonnées en fonction de la composition de leur foyer et de l’emplacement du logement,
  • Enfin, l’investisseur devra impérativement proposer un loyer inférieur de 20% à ceux pratiqués sur le marché locatif du même secteur géographique.

En instituant ce nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif, le gouvernement a voulu aussi favoriser certaines zones géographiques où le marché locatif est tendu voire difficile. Le dispositif Duflot est donc éligible selon un zonage regroupant :

  • L'immobilier neuf à Paris et sa périphérie,
  • La région parisienne, la Côte d’Azur et le Vaudois,
  • Et certaines grandes agglomérations.

Au vu des premiers comparatifs, le dispositif Duflot se révèle être un investissement locatif très séduisant.

Si vous prenez l'exemple d'un T2 de 44 m² à 150 000 € TTC en zone fiscale éligible, vous pourrez alors défiscaliser jusqu’à 27 000 €, et cela même avec un loyer plafonné… et à l'arrivée, vous n'êtes pas si éloigné des prix du marché.

Le Duflot représente donc une belle opportunité de placement et l'occasion de transformer vos impôts en patrimoine !

Le principe de la loi Duflot

Le dispositif Duflot s’adresse à tout contribuable domicilié en France qui souhaite acheter un logement neuf labellisé BBC pour le louer. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 18 % du montant investi plafonné à 300 000 € /an. Un plafonnement du prix au m² intervient dans l’évaluation de la réduction d’impôt. La composition du foyer du locataire et la géographie du logement jouent dans la détermination des montants.

Ce nouveau dispositif revêt une orientation sociale notamment dans ses conditions d’éligibilité.

Les conditions d’éligibilité du dispositif Duflot

La géographie du logement (zonage Duflot)

ZonesVillesDispositif Duflot
A bisParis et région parisienneéligible
Arégion parisienne, Côte d’Azur, Vaudoiséligible
B1certaines grandes agglomérationséligible
B2villes de + de 50 000 habitantséligible
(certaines villes)
Cvilles de - de 50 000 habitantsnon-éligible

Comme le Scellier, l’éligibilité du dispositif Duflot est soumis à un zonage qui concerne des secteurs géographiques dits « sensibles », c’est-à-dire là où il existe une forte demande locative ou une pénurie de logements. Ainsi, les zones A bis, A, B1 et B2 y sont éligibles. On notera l’exclusion de certaines villes de la zone B2 à partir du 1er juillet 2013 et la zone C.

La labellisation BBC

Les logements concernés par le dispositif Duflot doivent être neufs ou avoir fait l’objet d’une rénovation totale. Ils doivent impérativement être de la norme RT 2012 et le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation).

Le plafonnement des ressources du locataire Duflot 2014

Le logement devra être loué nu pendant 9 ans à des locataires dont les ressources sont plafonnées. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer du locataire et du zonage du logement, comme indiqué dans le tableau ci-dessous :

Composition du foyer du locataireZonage du logement
A bisAB1B2
Personne seule 36 831 € 38 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
(à partir de la 5ème)
+ 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €

D’autre part, le dispositif Duflot exclut la location du bien à ses ascendants ou à ses descendants.

Le plafonnement des loyers Duflot 2014

Les loyers appliqués dans le cadre du dispositif Duflot devront être inférieurs de 20 % à ceux pratiqués sur le marché locatif. Pour les contrats de bail conclus en 2014, les loyers seront plafonnés suivant le zonage et la taille du logement :

Zonage du logement A bisAB1B2
Plafonds de loyers mensuels 16.72 €/m² 12.42 €/m² 10.00 €/m² 8.69 €/m²

Les plafonds de loyers sont minorés ou majorés selon la surface du logement avec un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0.7 + (19 / Surface). Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans excéder 1.2.

Exemple : pour l’acquisition d’un logement neuf de type 2 de 42 m², situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11.52 € (détail du calcul : 10 x (0.7 + 19/42) = 11.52).

Le tableau ci-dessous présente des exemples de plafonds de loyer ainsi calculés pour un investissement Duflot en fonction de la surface et de la zone du logement :

Type et surface
du logement
Zonage du logement
A bisAB1B2
T1 de 28 m² 23.05 €/m² 17.12 €/m² 13.79 €/m² 11.98 €/m²
T2 de 42 m² 19.27 €/m² 14.31 €/m² 11.52 €/m² 10.01 €/m²
T3 de 65 m² 16.59 €/m² 12.32 €/m² 9.92 €/m² 8.62 €/m²

Le nombre de logements de l'immeuble

La proportion de logements éligibles au sein d’un même immeuble ne peut excéder 75 à 80 % de l’ensemble, afin de favoriser la mixité sociale entre locataires et propriétaires. Des interrogations subsistent sur les moyens employés pour l’application de cette mesure. En effet, un investisseur peut tout à fait décider en dernière minute de ne pas louer et d’habiter son appartement ou inversement, et dans ce cas comment cela se passera-t-il si le quota de logements éligibles est atteint ?

La réduction d'impôt avec la loi Duflot

La réduction d’impôt accordée par le dispositif Duflot entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales prévu par la loi de Finances 2013, s'élevant à 10 000 €.

Concernant la déclaration des revenus fonciers dans le cadre du dispositif Duflot, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, de gestion et de travaux d’entretien sont déductibles des loyers… Suite à cet allégement, le revenu foncier net sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux s’élevant à 15.5 %.

Enfin l’abattement de 30% sur le revenu foncier, qui était accordé en Scellier Intermédiaire, n’existe plus.

Une version SCPI Duflot

Le dispositif Duflot propose la possibilité aux investisseurs de souscrire à un nombre de parts a priori non limité de SCPI dont les fonds financent obligatoirement des logements éligibles à ce nouveau dispositif. Seule contrainte, la réduction d’impôt ne porte que sur un seul logement par an.

Les autres dispositifs de défiscalisation

Retrouvez ci-dessous toutes les fiscalités en vigueur pour investir et défiscaliser en 2017 :

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Vous souhaitez en savoir plus sur la loi Duflot, contactez-nous via le formulaire ou demandez à être rappelé. Nous sommes à votre écoute pour comprendre vos véritables motivations afin de vous apporter des solutions personnalisées d'investissements.