Guide pour investir en Résidences Médicalisées (EHPAD)

Avec le vieillissement croissant de la population française, la question de la prise en charge se pose avec urgence. Il s’agit même d’un enjeu majeur du 21ème siècle. Il s’accompagne de changements sociétaux qui renforcent encore les besoins en matière d’hébergement. Dans un tel contexte, les investisseurs qui choisissent de répondre à des besoins fondamentaux, comme le logement, sont assurés de la pérennité et de la valorisation de leurs opérations.

Puisque la demande en logement pour personnes âgées dépendantes est prévisible et croissante, ce marché apparait comme extrêmement lisible. Enfin, l’offre étant encadrée par les pouvoirs publics, les investissements en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) sont très sécurisés. Il s’agit donc d’un investissement rentable et responsable qui contribue à un enjeu socio-économique majeur de notre société.

Vieillissement de la population et dépendance, quelle analyse ?

  Femmes Hommes Ensemble
65 - 74 ans 8,8 % 8,3 % 8,5 %
75 ans ou plus 11 % 7 % 9 %
Source : Insee, estimations de population TOTAL 17,5 %

Deux facteurs pèsent sur le vieillissement de la population française : l’augmentation de l’espérance de vie et l’avancée en âge de la génération du baby-boom.

En 2013, 1 français sur 6 avait déjà plus de 65 ans ce qui correspond à 17,5% de la population française environ.

L’INSEE prévoit qu’en 2060 les plus de 60 ans constitueront 32% de la population française, soit 23,6 millions de personnes. L’espérance de vie s’allongera à 85 ans pour les hommes et 91 ans pour les femmes.

Pyramide des âges 2007 - 2060
2060 :
  • Population française : 73,6 millions d’habitants
  • + 60 ans : 23,6 millions de personnes, soit 32 % de la population
  • + 75 ans : 11,9 millions de personnes, soit 16,2 % de la population
    Doublement de cette population entre 2007 et 2060
  • + 85 ans : 5,4 millions de personnes, soit 7,3 % de la population
    Quadruplement de cette population entre 2007 et 2060
Nombre de personnes agées dépendantes à l'horizon 2040

Comme on le voit sur le tableau ci-contre, à l’horizon 2040, dans tous les scénarios, le nombre de personnes âgées augmente de façon considérable :

Coût de la dépendance à l'horizon 2040

Le second tableau nous révèle des chiffres parlants : + 117 à 211% d’augmentation du coût de la dépendance hors inflation d’ici 2040… Et cela représenterai alors 1,1 à 2,2 % du PIB !

Il importe de correctement définir la notion de perte d’autonomie. En fait, on considère comme dépendants ceux qui ont besoin d’être aidés pour accomplir les actes quotidiens essentiels ou qui nécessitent une surveillance régulière. La tranche d’âge entre 80 et 85 ans est la plus sujette à la perte d’autonomie même si cela peut survenir à n’importe quelle période de la vie.

Mobilisation face à la demande croissante en EHPAD

Il s’agit d’un des enjeux majeurs du 21ème siècle dans notre société. Le vieillissement progresse et les besoins en structure d’accueil se multiplient. La demande n’est pas seulement prévisible, elle est déjà bien présente.

Il faut rajouter que les schémas familiaux traditionnels ont évolué vers l’éclatement du noyau familial, l’éloignement géographique des familles, les évolutions professionnelles et la diminution des aidants familiaux. Cela implique de nouvelles solutions, adaptées à ces mutations.

Maintien de la répartition actuelle entre hébergement en établissement et à domicile Demande accrue d’hébergement en établissement pour les personnes âgées les plus dépendantes

Comme on peut le constater sur les schémas ci-contre, il existe un déficit flagrant entre la demande toujours croissante et l’offre de logements disponibles.

Le secteur privé se mobilise aux côtés des pouvoirs publics

Exemple de résidence médicalisée

Le contexte économique actuel pousse de plus en plus les pouvoirs publics à s’appuyer sur le secteur privé pour combler cette demande croissante en logements adaptés. On peut prévoir cette demande et cela permet de comprendre qu’actuellement la tendance est à l’augmentation du déficit structurel. Le secteur privé est donc sollicité de façon encadrée avec comme objectifs l’élaboration de critères de qualité et le respect de l’éthique. Il existe donc des normes et des conventions qui réglementent les rapports entre les différents protagonistes.

Les investisseurs en établissements d’accueil pour personnes âgées dépendantes profitent de la lisibilité exceptionnelle du marché tout en développant des structures indispensables à la société française.

L’EHPAD, l’investissement sécurisé grâce au marché lisible

Exemple de résidence médicalisée

Soulignons d’abord le caractère très règlementé de l’offre de chambres en EHPAD. En effet, les pouvoirs publics ont mis en vigueur une convention, dite « tripartite » ce qui signifie qu’elle lie les trois parties que sont l’exploitant, le bailleur et l’investisseur. Il existe aussi un numerus clausus. Ce système semble adapté et est amené à durer.

La demande exponentielle, générée par les évolutions démographiques, a ceci de particulier que les futurs résidents en EHPAD n’ont pas d’autre choix que de quitter leur domicile du fait de leur situation de dépendance. Cela n’a aucun lien avec le contexte social ou économique, l’EHPAD est l’unique solution.

Tous ces éléments sécurisent complétement l’investissement en EHPAD.

Pour réussir un investissement en EHPAD, optez pour un gestionnaire de qualité !

Réussir son placement en résidence médicalisée

La sécurité de votre investissement sera garantie par un bail commercial, il fixe les droits et devoirs de chacun. Ce choix est capital car la prise en charge de la dépendance ne s’improvise pas. Il faut une grande expertise en la matière pour réaliser un investissement de qualité. Le bail commercial (minimum 9 ans) encadre les rapports du gestionnaire et de l’investisseur durant tout le processus.

Notons au passage que l’investissement en EHPAD n’a rien à voir avec l’investissement en résidences seniors car dans ce cas il s’agit de personnes autonomes. La pénurie d’offre des EHPAD est plus importante que celle en résidences seniors et il convient d’éviter les amalgames et de traiter ces deux marchés de manière bien distincte.

Pour conclure, disons simplement que l’investissement en EHPAD vous garantit lisibilité et sécurité. Il correspond à un enjeu de notre société et s’inscrit dans une logique d’investissement éthique et responsable. Au vu de ces spécificités, faites appel à un spécialiste pour optimiser votre investissement, ainsi vous n’aurez que des bonnes surprises !

Vous souhaitez en savoir plus sur les EHPAD, contactez-nous via le formulaire ou demandez à être rappelé. Nous sommes à votre écoute pour comprendre vos véritables motivations afin de vous apporter des solutions personnalisées d'investissements.



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