Guide pour investir dans l'immobilier neuf

Ce guide vise à permettre à ses lecteurs de comprendre les avantages et les possibilités en matière d’investissement dans l’immobilier neuf. Il faut bien comprendre que réaliser ce type d’opération se prépare et s’anticipe, de préférence en suivant les préconisations d’un spécialiste avisé.

Comprendre l’investissement immobilier dans le neuf

Pour comprendre l’investissement immobilier, il est crucial de définir précisément les avantages clients dont on peut bénéficier. Cela permet à l’investisseur de se tourner vers le bien qui répond le plus efficacement à ses besoins.

Définition des avantages clients de l’investissement immobilier

Revenus complémentaires avec l'immobilier neuf défiscalisant

En premier lieu, il s’agit de prendre conscience que l’avantage fiscal ne saurait être le seul moteur d’un investissement réussi.

L’investissement immobilier ne se limite pas à une fiscalité avantageuse. C’est certes une belle incitation mais qui ne doit pas être la seule.

Il est également impératif de prendre en compte la  capacité d’épargne de l’investisseur, même si le bonus fiscal est important.

Le bien choisi doit présenter des atouts autres que la défiscalisation.

Et ces atouts sont non négligeables :

  • Création d’un patrimoine, pour revendre au bon moment et se créer un capital.
  • Possibilité de transmettre le patrimoine à ses héritiers.
  • Création d’un revenu complémentaire, notamment pour préparer sa retraite ou la compléter.

Un exemple concret d’investissement en loi Pinel

Economies d'impôt sur le revenu grâce à la défiscalisation

Un investisseur choisit un bien éligible au dispositif Pinel (2017). Il s’agit d’un T3 de 54 m2.

Si on prend en compte les économies d’impôt (taux d’intérêt 3,10% et assurance à 0,36%), la taxe foncière, les charges, les loyers, le coût du financement et l’enveloppe d’investissement, le projet se découperait ainsi :

  • Loyers : 52%
  • Effort d’épargne : 36%
  • Réduction d’impôt : 12% (on retient la réduction de 18% sur 9 ans du montant investi, ce qui revient à 12% car il faut prendre en considération les intérêts, les charges et la taxe foncière).

L’équilibre des avantages clients, la clef de la rentabilité

Arbitrage des motivations

Il s’agit de trouver un équilibre qui prenne en compte les motivations de l’investisseur et les contraintes de sa situation financière. En effet, le type de bien choisi dépend des objectifs de l’investisseur.

Par exemple, si l’investisseur souhaite avant tout se constituer un patrimoine, on prendra en compte les paramètres suivants :

  • Investissement financier conséquent,
  • Faible loyer au m2 comparé à celui en vigueur pour une surface moindre,
  • Forte valeur patrimoniale,
  • Possibilité d’un usage personnel futur ; dans ce cas, le bien à privilégier sera une grande surface (T3, T4, T5 et +).

Autre exemple, l’investisseur souhaite avant tout bénéficier d’un revenu complémentaire, on tient donc compte de paramètres différents :

  • Investissement financier moindre, 
  • Fort loyer au m2 comparé à celui en vigueur pour une surface plus vaste,
  • Moins d’espace,
  • Plus forte rentabilité ; dans ce cas, le bien à privilégier sera une petite surface (Studio, T1, T2).

Si l’avantage fiscal reste une motivation conséquente, investir dans l’immobilier ne se limite pas à cela. Selon les avantages clients recherchés, on distingue deux motivations phares :

  • Se constituer un patrimoine
  • Percevoir un revenu complémentaire de ce patrimoine.

Il est donc préconisé de s’adresser à des spécialistes pour définir le bien qui conviendra aux objectifs de l’investisseur.

Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier neuf

Rappelons avant tout que seul l’investissement immobilier permet de se constituer un capital par le biais d’un emprunt. C’est le choix de la performance et de la sécurité.

Emprunter pour se constituer un capital sereinement

C’est le point fort de l’investissement immobilier. Il s’agit de se créer un capital par le biais d’un crédit. Cela permet à l’investisseur de n’engager que peu de fonds propres. C’est la capacité d’endettement qui est mobilisée.

Un bouclier efficace face à l’inflation

L’immobilier permet de lutter, au moins en partie, contre l’effet pervers de l’inflation.

Prenons l’exemple d’un placement de 100 à l’année N qui rapporte 3% (3 euros). Dans ce cas, à rendement constant, le capital en N+5 est de 116 euros.

  • Première hypothèse :
    Si l’inflation est de 2% par an, bien que le capital soit de 116 euros en N+5, l’inflation diminue le pouvoir d’achat réel de l’investisseur à 105 euros.
  • Deuxième hypothèse :
    Si l’inflation est de 4% par an, le capital est toujours de 116 euros en N+5 mais l’inflation diminue le pouvoir d’achat réel à 95 euros

Dans cet exemple, le placement ne parvient pas à combler le manque à gagner dû à l’inflation.

Mais l’immobilier permet de lutter contre ce phénomène  de perte de pouvoir d’achat de la monnaie puisque la révision des loyers correspond à l’évolution des prix à la consommation, d’entretien et d’optimisation des logements ainsi qu’au coût des constructions : C’est l’effet bouclier

Mais l’immobilier n’est pas seulement un bouclier contre l’inflation, ce secteur bénéficie d’un contexte économique avantageux.

L’immobilier : entre performance et sécurité

Le choix d’un actif réel et performant pour un investissement sécurisé

Depuis 15 ans, la rentabilité de l’investissement immobilier est supérieure à celle des autres types d’investissement si on se base sur la plus-value et la capitalisation des revenus.

Comme le montre le schéma, un investissement de 100 euros  en 1996 rapporte 390 euros dans l’immobilier, 260 euros pour le CAC 40, 212 euros pour les Fonds Euros et 156 euros pour le livret A.

Si l’immobilier a longtemps été vu comme une valeur refuge, il s’avère aujourd’hui être un actif performant au niveau patrimonial.

L’immobilier profite d’un contexte économique favorable

L’épargne immobilière jouit paradoxalement des questionnements sur la dette souveraine, des remous monétaires, de la faiblesse des institutions financières et de l’inflation. Cela lui donne plusieurs avantages par rapport à d’autres types de placements, que l’on peut lister ainsi :

  • Un actif sécurisé mais à fort rendement
  • Un bouclier face aux différents chocs systémiques, comme l’or
  • Un financement à crédit optimisé par des taux extrêmement bas
  • Une fiscalité très avantageuse

Comparaison avec 3 actifs différents

Le CAC 40

Bourse CAC 40

Cet actif affiche de fortes variations sur de courtes périodes, ce qui augmente forcément le risque. Mais son avantage est de pouvoir être vendu très rapidement.

Les investisseurs privilégiant la sécurité devraient éviter cet investissement du fait de sa nature hasardeuse.

Les Fonds Euros

Fonds Euros

Les dettes souveraines sur lesquelles s’appuient les Fonds Euros suscitent un questionnement légitime quant à leur solidité. La remontée des taux d’intérêt nuit à ce support dans le sens où il devient moins avantageux que d’autres, plus liquide mais au rendement quasi égal.

Le Livret A

Livret d'épargne A

Il s’agit d’un placement sans risque mais sa rémunération très faible (0,754% en 2017) le rend peu attractif.

Se constituer un patrimoine facilement en empruntant

Seul l’immobilier permet d’utiliser un crédit pour se créer un patrimoine. La performance et la sécurité de cet actif en font un bouclier contre l’inflation. Le contexte économique, financier et fiscal vient optimiser ce support. Il peut être délicat de choisir entre immobilier nu et immobilier géré.

L’immobilier nu concerne les biens classiques, maisons et appartements.

L’immobilier géré concerne les résidences médicalisées, étudiantes, de tourisme, seniors et d’affaires.

Tous les investisseurs connaissent une évolution de leur patrimoine au fil des années. Adopter le point de vue patrimonial, c’est établir une grille d’évaluation qui permette de comprendre comment optimiser la recherche d’un rendement attractif et valorisé dans le temps.

L’approche patrimoniale

Les villes et quartiers côtés

Les biens neufs comme les biens anciens affichent des prix forts dans les villes et quartiers dits attractifs. Les biens anciens apparaissent souvent moins chers que les biens neufs. Cela s’explique par la demande massive dans le neuf et le caractère limité de l’offre.

Notons que les plus-values possibles sont diminuées par cette différence de prix mais que des biens neufs acquis au juste prix tiennent leurs promesses en matière patrimoniale. C’est donc avec une attention toute particulière qu’il faudra jauger le prix raisonnable des biens.

Les villes et quartiers en mutation

Ces quartiers, dans le cadre de projets urbains, font peau neuve et présentent un fort potentiel de valorisation. Ce stock foncier s’avère très attractif lorsque le contexte de ce marché est déconnecté des prix pratiqués dans les quartiers quottés.

Les plus-values d’un tel marché sont potentiellement très élevées. Ce phénomène s’explique par le contexte économique favorable, lui-même lié à la politique d’urbanisme locale.

Il s’agit donc d’analyser le marché avec finesse en se focalisant sur la qualité intrinsèque du bien, l’environnement, l’emplacement et le prix.

Il convient de se pencher sur des solutions adaptées, parfois  nouvelles, pour faire naître des possibilités de valorisation patrimoniale dans le cadre d’un marché en constante évolution.

Du point de vue locatif

Maximiser le rendement réel d’un bien est la voie royale vers un investissement locatif réussi.

L’approche locative

Pour diminuer les pertes éventuelles de rendement d’un bien il faut lutter contre la vacance locative. Pour cela, il convient d’appliquer un loyer légèrement inférieur à la moyenne d’un marché donné. Cela garantit l’attractivité du bien et donc favorise son remplissage rapide en cas de départ d’un locataire.

L’immobilier géré du point de vue patrimonial

Le rendement potentiel de ce type de bien est lié aux catégories de clients susceptibles d’acquérir le bien lors d’une revente. Dans ce cas, le bien est plus ou moins dédié à un type de clientèle, qui lui est plus ou moins réservé. Un bien dédié pourra passer pour attractif auprès d’un investisseur connaisseur alors qu’un bien peu dédié, touchant potentiellement un plus large public, pourra attirer un propriétaire désireux de l’occuper.

Les résidences médicalisées, une demande croissante

Investir en résidences médicalisées

Ce type de bien est, de par sa nature, réservé à un type de clientèle. Mais la revente est facilitée par la forte rentabilité.

Comme la demande en la matière ne cesse d’augmenter du fait du vieillissement de la population et que ce marché est complètement encadré par les pouvoirs publics, les risques liés à ce type d’investissement sont faibles.

Les résidences étudiantes, des localisations privilégiées

Investir en résidences médicalisées

Elles sont souvent situées proche du centre-ville. De plus la proximité des pôles universitaires garantit la présence de services. Cela permet de lier la qualité intrinsèque du bien à des rendements attractifs.

Attention : la localisation, le potentiel de remplissage et le prix du bien sont les paramètres cruciaux à analyser avant toute acquisition.

Les résidences de tourisme pour profiter de l’attractivité de la France

Investir en résidences de tourisme classées

La France reste à ce jour la première destination touristique mondiale, ce qui dynamise fortement ce marché. L’attractivité de ce type de bien est liée au contexte économique et à la tendance en vigueur en matière de tourisme.

C’est en décryptant les effets de mode et en confiant son bien à un gestionnaire compétent que l’on peut optimiser ce genre d’investissement.

Les résidences seniors, une croissance inexorable

Investir en résidences pour séniors

Susceptibles d’attirer un large public, ces résidences se distinguent par leur proximité des zones attractives (centre-ville, commerces, transports, services, parcs…).

Ce marché est en plein essor depuis peu. Cela s’explique par le vieillissement de la population, phénomène inexorable dans nos sociétés.

Les résidences affaires, une forte rentabilité

Investir en résidences d'affaires

Avec ce type de résidence, il convient d’opter pour une stratégie double visant à la fois le domaine des affaires et des loisirs. Une optimisation de l’emplacement et de la qualité du bien permet de beaux rendements.

Positionnement des résidences de services par rapport aux risques et des actifs dédiés

Attention : comme le prix de vente au m2 est plus fort que dans l’immobilier résidentiel et que les surfaces des logements sont généralement réduites, il faudra anticiper la revente en amont et retravailler le bien en cas de changement de destination (vers de l’immobilier résidentiel ou autre).

Du point de vue locatif

Un investissement en immobilier géré n’a de sens que s’il se situe dans un contexte économique global cohérent et favorable.

Même si le gestionnaire est tenu de servir les loyers par la loi, il faut envisager une potentielle incapacité à le faire en cas de désordres économiques. Pour juger de l’opportunité de ce type d‘investissement il faut porter son attention sur l’ensemble des paramètres comme en témoignent les schémas suivants :

L’approche locative

Il convient donc pour l’investisseur de choisir avec grand soin le type d’immobilier qui lui convient. Pour cela il est vivement préconisé de faire appel à des spécialistes qui pourront arbitrer les différentes questions soulevées par les projets naissants.

Les bonnes raisons de choisir l’immobilier d’investissement

Quelle que soit l’issue de l’arbitrage des décisions de l’investisseur, ce dernier bénéficiera comme nous tous du besoin structurel en logement qui conduit les pouvoirs publics à encourager les logements neufs par une fiscalité avantageuse.

On estime le déficit en la matière à 500 000 logements avec 3,5 millions de Français mal ou même non logés. Cela est dû à l’allongement de la durée de vie et à un taux de natalité qui reste élevé. Les phénomènes de société comme le divorce ou le solde migratoire positif entrent également en ligne de compte.

Citons les exemples qui découlent de ce constat :

  • Les logements étudiants avec 1 300 000 étudiants qui réalisent leurs études en dehors du domicile familial.
  • La prise en charge des personnes dépendantes avec un besoin de 580 000 lits à l’horizon 2040.

Les besoins sont trop importants pour que les pouvoirs publics fassent l’économie d’une fiscalité avantageuse et incitative.

Rappelons également que l’activité liée à la construction de logements neufs est un moteur de l’économie française qu’elle contribue à dynamiser.

C’est parce que la construction neuve répond à des besoins réels et durables qu’elle devient une stratégie patrimoniale sûre et rentable.

La fiscalité de l’immobilier neuf et ses avantages

Avantages d'investir dans l’immobilier neuf

Les avantages de l’investissement dans l’immobilier neuf apparaissent concrets et tangibles mais il faut garder à l’esprit que c’est en prenant en compte les qualités intrinsèques du bien et son prix avant tout que l’on pourra optimiser sa stratégie patrimoniale afin d’en faire un bouclier contre l’inflation, de profiter de la fiscalité avantageuse et de répondre aux besoins sociétaux majeurs.

Pour conclure, notons qu’il existe trois façons de définir son budget d’investissement :

  • L’approche différentielle qui prend en compte et défini l’effort d’épargne :
      Total des recettes (loyers et réductions d'impôt)
    - Total des charges (crédit, assurances, taxe foncière, copropriété, entretien, gestion...)
    = Effort d'épargne.
  • L’approche par le crédit qui se base sur la capacité à emprunter des fonds à une banque et se distingue par la possibilité de moduler la durée de l’emprunt pour envisager des enveloppes plus ou moins conséquentes.
  • L’approche fiscale qui entend jouer la carte des dispositifs incitatifs mis en place par les pouvoirs publics.

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